云泰商业“店小二”模式 如何绘制千亿目标蓝图？

随着中国经济的发展，社会主要矛盾的变化，消费者生活方式发生显著改变，市场竞争愈加激烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

10月10日，商业地产轻资产管理公司云泰商业在北京召开启动发布会，云泰商业总经理吴铮在接受记者采访时表示，云泰商业要做商业地产最好的“店小二”，希望成为商业地产行业的希尔顿。

生逢商业地产变革之际，在云南城投和中国银泰的推动下诞生的“新物种”云泰商业，又将如何推动新商业的变革与创新？

消费者的新诉求

随着商业生态的巨变，消费者需求层次已发生巨大变化，商业中心将不在是消费场所，而是全新的生活体验；未来，重新定义消费体验场景，走差异化路线，将成为商业地产升级新路径。

云泰商业董事长杨明才在发布会上表示，商业是以人为本，是云泰人做商业的出发点和最终的追求，所以今天启动会的主题叫探索与人性。“云泰心怀更大的梦想，怀抱着为消费者创造美好生活的商业理想，秉承创业精神，创造并运营有灵性的空间和场所，促进人的连接，提高人的生活品质，使人们的生活充满乐趣。”

云泰商业董事长杨明才

在发布会上，吴铮指出，国内商业地产经历了三个阶段，以货品为中心的百货时代，以品牌为中心的购物中心时代，以人性和需求为核心的新消费时代。“新的时代，探索人性及人们多层次的需求，创新产品和产品组合是商业的核心，可以说，商业地产，已经进入人性探索时代和产品经理时代。”

“探索，代表云泰是在摸索，在寻求一条商业创新、商业运营的新道路。”吴铮坦言，云泰的探索是有目的的探索，是从人性从人本身的角度出发来建立产品。

吴铮向媒体表示，云泰商业是完全以纯粹的商业运营管理为核心能力的公司，以人为本，发挥人的价值为核心，做真正意义上的以消费者为核心的商业模式。

据了解，云泰商业将通过对人性和需求的探索，来建立产品组合，创新商业模式，通过时间、空间和业态的组合，跨界构建生活和消费场景，来打造消费者所喜欢所认可的产品。

目前，云泰商业受托管理云城投和银泰旗下商业资产, 包括杭州、成都、昆明、宁波等近30个项目，管理范围涵盖购物中心、特色街区、会展商业、旅游小镇等业态，总量接近300万平米。

打造“店小二”模式

云泰商业定位于“商业地产最好的店小二”，实际上是将投资方、品牌商、运营企业、消费者等多方利益结合的考虑。“云泰商业已经不是传统的B2B2C模式，而是一种B2C2B的新模式，通过创新商业运营模式，来实现投资人、品牌商、运营主体和消费者的多赢。”

在吴铮看来，传统的商业，注重租金收益，而云泰更关注客流，通过产品创新、场景塑造和IP主题街区等创新模式引流，从而与消费者、品牌合作商、投资商实现多方共赢。

云泰商业总经理吴铮

“云泰商业以‘店小二’的服务为本，店小二是吃苦在前，享受在后，通过自己的努力和智慧及创造性的创新让店铺做的更好，”吴铮向房掌柜表示，云泰商业非常清楚自身管理者的定位，能够尊重资本、尊重业主、尊重甲方，真正从他们的角度思考问题，为业主提供管理模式和包租模式的两种服务。

据了解，云泰短租和云泰市集是“店小二”的第一个绝活，云泰短租搭建一个公共空间管理平台，所有空间将明码标价，显示档期，所有场内外商家可在线预订，随后有专人跟进场地的布置、施工等后续工作，减少短租中介沟通成本和费用成本，提升短租服务品质。

在此平台上，云泰创新开发出符合商业中心的时钟化市集。比如：鲜花市集、后备箱市集、二手物品市集等，使得服务更丰富多彩，吸引更多普通消费者参与其中，吸纳更多的不具备入场条件的场外商家，让购物中心更加生活化。

同时，品牌合作商可以将最新的模式和产品放到云泰商业的平台上进行实验。云泰商业不仅重视大数据和深度价值的挖掘，还强调内容孵化与对外产品合作，重视品牌组合与场景打造，与品牌深度合作共同探索全新的产品组合和业态。

此外，云泰商业团队对主题街区的打造已经达到了炉火纯青的水平，会定期举办艺术展、音乐节、动漫节、图书展等，通过不同的动态业态设计，吸引特定的消费者，让商业地产成为消费者生活方式的一部分，进而解决传统商业客流衰减的问题。

据悉，目前云泰商业管理项目每年的人流达到2亿人次。未来，云泰商业将利用“店小二”模式赋能更多商业地产合作伙伴，不断创新盈利模式拓展盈利空间，并将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。

绘制五年千亿蓝图

值得注意的是，在云泰商业的股权架构中，云南城投、银泰和天津云泰热忱，分别占比43%、32%和25%。

作为投资方，云南城投和中国银泰将自有项目交于云泰商业管理乃情理之中，云泰商业担任“店小二”，优先管理云南城投、中国银泰双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设公司、新购商业物业。

然而，管理云南城投和中国银泰的自有项目，并不是云泰商业的初衷。云泰商业将两位投资方的自有项目作为起点，不断拓展外部的商业项目，与拥有众多项目的集团或基金合作，依靠轻资产实现增值收益。

在一份云泰商业内部发布的《关于打造最具行业创新力和影响力商业管理公司的决定》中，云泰商业宣布，用五年时间实现管理面积超千万平米，管理项目销售额超千亿元，打造最具影响力的商业运营管理公司。

吴铮介绍，为实现五年千万平米管理面积的目标，将采取项目带项目的策略，各个门店会获得授权来拓展所在区域，此外还会开放式的和更多的开发企业及基金合作。

对于未来的发展，吴铮显得信心十足。“我们希望我们的合作伙伴，把他最新的他愿意创造的东西，都放到我们这个平台上来尝试、来试验。我们是一个实验田，也希望通过创新，通过跨界来引领来推动这个行业，或者说大家共同来探索这个行业。”