世邦魏理仕：城市更新下 开发商和投资商将迎来巨大机遇

近年来，北京市政府出台和实施了多项对城市未来发展有重大影响的规划和措施，以疏解北京非首都功能，城市更新因而成为开发商和投资者关注的热点。有鉴于此，世邦魏理仕发布专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇下篇：探路北京城市更新》指出，在城市更新的过程中，开发商和投资商将迎来巨大机遇，同时城市更新亦对其开发和投资模式的转变提出更高要求。

新总规的出台及“正负面清单”跟进

2017年9月发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》对北京到2030年的城市发展基本框架进行的集中展示表明，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。

紧随其后，2018年3月发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》则对未来北京城市更新发展方向有重要的指示作用——多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。

北京政府规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面；但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，实现动态的平衡。

写字楼市场

趋势一 弹性需求外溢，刚性需求推动主城区存量升级

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事王茂君表示：“过去三年，北京写字楼市场空置率保持在8%以下，供求矛盾突出。未来四个“中心”定位将持续为市场创造新增写字楼需求，并加速主城区写字楼用户的外溢。整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比达一半以上，存在巨大的改造提升空间。”

趋势二 办公空间理念转变催生“商改办”需求

世邦魏理仕华北区董事总经理 / 顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事刘焕丽表示：“租用成本的上升将促使租户更加关注办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而日趋盛行。租户通过重新设计/规划自有办公空间，或采用第三方联合办公两种方式实施办公场所策略。而零售商业空间自带配套设施、公共空间和停车位充裕、地铁连通性强、平面大等特点恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区“商改办”因而成为北京此轮城市更新的先行者。预计未来，传统零售商业空间将成为可租空间紧缺的传统写字楼的重要补充。”