北京下半年豪宅集中入市 别墅市场结构变更

随着时间进入2018年下半年，北京多个豪宅项目也做好了入市的准备，据了解，包括懋源璟岳、懋源璟玺、北京庄园、泰禾金府大院、世茂龙胤、壹亮马、葛洲坝中国府等豪宅项目都有计划在下半年入市。

但从数据上看，今年上半年的别墅项目成交量出现结构性下降，中原地产数据显示，今年上半年别墅市场量价齐跌，成交占比15%，同比去年上半年，成交额下跌56%，价格则下挫近4000元/平方米，造成价格下跌的重要原因是产品结构问题，越来越多的远郊区别墅产品成为市场主力。 

克而瑞数据统计显示，2017上半年北京六环以外别墅供应占比62%，其余六环内别墅项目仅来自不到10个项目，而且绝大多数在昌平。

“改善型产品的市场受政策影响相对来说比较小，今年下半年还有不少豪宅新盘入市，这一轮调控从2016年的9.30新政来算，已经执行近两年，加上近期北京限竞房也将陆续入市，下半年对购房者来说是一个比较好的时机。”某业内人士分析称。

事实上，国家曾多次出台禁止别墅土地供应的政策，在这一背景下，别墅产品在改善型市场上越发稀缺，据地产营销人发布的数据显示，今年上半年别墅新增供应1359套，同比下降27%；截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套，

此外，受别墅产品远郊区化和供应量下降双重影响，上半年别墅成交1085套，下降56%；成交面积31.34万㎡，下降52%；成交均价38836元/㎡，下降8%；成交金额121.71亿元，下降56%。

这其中，独栋别墅产品尤为稀少，业内分析认为，就各类型别墅成交占比来看，2017年主要成交为联排别墅，面积占比在41%，独栋在19%，独栋产品占比由2013年的38%下降至2017年的19%，每年4个百分点速度减少。

有媒体统计称，过去两年，北京的独栋别墅供应出现了70%的供应降幅，超越了所有住宅类型，新增更是几乎为零。

从下半年计划入市的项目来看，北京庄园如果入市将增加独栋别墅的供应量。据了解，北京庄园项目容积率达0.6，共建造别墅200余栋，户型面积为1000平方米-2000平方米，且均为满配精装独栋。

该项目负责人介绍称，北京庄园户型采用独特的“皿”字型布局，将每个平层拆解为南北通透的三段，将独墅价值最大化，这样的户型能让整栋别墅里的每个房间都能做到坐北朝南的南北通透、通风采光，让每一个空间都能得到最大的采光面积。

公开资料显示，和裕地产以建造高端精品住宅为主，尚峯壹号、林肯公园均为和裕地产开发，截至目前其开发并精装交付面积已高达400万平米，位居北京精装交付面积第一。

据开发商介绍，在欧美国家别墅精装交付的比例是100%，而在在北京这个比例仅有5%，目前国内大部分别墅开发商都还在采取毛坯交付。

不久前私营房地产顾问服务公司莱坊出具了一份“城市财富指数”，其中北京超过德国慕尼黑和澳大利亚墨尔本，升至第十七位，其衡量指标包括财富、投资、生活方式和未来财富。“随着城市的发展，北京对财富人群的吸引力正在逐渐提高，这部分人群对别墅产品有着自己的理解和需求，目前市场上的别墅项目也都在对标这些财富人群的标准。”业内人士分析称。