樊纲：房地产商抱怨地价太高？还不是你拍出来的

　　这个时候大家就会问一个问题，小城市怎么办?特别是很多人到欧洲，经常会看到欧洲一些小城市发展得很好，又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里，100到150年的时间里完成了工业化的进程，它在那种情况下出现了一种特殊的现象，村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了，他们有了现代城市的生活经历，他们有了比较高的收入，他们带着带着一生的积蓄，带着现代城市的生活经验，还带着社保去修现代化老宅，然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇，所以说我们现在很多小城镇，你别着急，我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅，我们还有人口回流的一天。

　　刚才所说的三种需求，刚性需求、改善性需求，我们的迁移性需求，这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的，不是用来炒的，这是一种合理的居住性的需求。

　　如果说需求，还有两种，就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子，我自己不住，但是我租给别人住，最终这个房子还是用来住的，还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求，因为总是有人在租房子。

　　最后一种是我们现在说的炒房需求，他买了房也不租，就黑在那里，就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的?是因为房价涨得比较快，买了那个房子，他可能还要还贷款，至少有一个利息损失，然后他都不管，都不去租来弥补这个损失，就等着升值。这个升值要足够大、足够快，才能弥补他所买房子的成本，但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上，导致供求失衡，价格上涨特别快，就产生了后面这种需求。

　　我们刚才说的那些需求，除了后面说的炒房的需求之外，前面那些需求都是合理的、正常的，都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上，当我们思考房价过高的问题，你首先要想供给侧，想怎么增加供给，而不是想怎么抑制需求。

　　年轻人应该买房还是租房?

　　比如你的工作还不是很稳定，可能在变化当中，就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是，如果你的情况不是这样，比如你要结婚，你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话，你的父母一个钱包，你的爷爷奶奶一个钱包，你的姥姥姥爷一个钱包，你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母，在六个钱包都一块的时候能够给你付首付，那我说你还是买房好。

　　你买房就等于你每月也交一笔钱，但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改，为什么要搞按揭?就是因为当时中国的那种情况是什么，我攒了一辈子的钱，最后快死了才能买个房子，我为什么不先按揭，先借款，我住一辈子房子，最后这个房子归我了?当然，你没有钱做不到这个事情，但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。

　　(来源：新华网思客)