地产营销手段十年沉浮史：“海陆空”齐上阵 不看广告看“疗效”

    编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

　　对于开发商来说，楼市就如同战场，厮杀不断却从不见硝烟四起。不仅要面对“风声鹤唳”之下的限购加码，观望情绪浓厚的购房市场，还有信贷缩紧、备案限价等调控政策，都会对开发商的造成一定的影响。在扣人心弦的楼市中，考验开发商不仅是心态还有策略，而营销手段无疑是最直接有效的“招式”。

　　在经历了房地产的黄金十年之后，以2008年为转折点，中国的房地产行业进入了白银时代。

　　十年一轮回，十年一转折。2008年至今，对于中国房地产行业来说，可谓是在跌宕起伏中走过的。面对风云变幻的楼市，开发商都用哪些营销手段来予以应对?

　　2008-2014 垃圾短信遍天下 文案表述千变万化

在移动数据还没有大面积普及的时候，手机短信就成为了人与人之间沟通交流的重要工具。当然，有一些不法商家也就乘虚而入，开始大量制造垃圾短信，每天都会推送成千上百条各式各样的垃圾短信，严重影响人们的正常生活。

　　2012年，有数据公司公布《2012上半年垃圾短信报告》中，特别公布了今年上半年全国用户举报的各类垃圾短信排行榜。在总量多达105亿条的用户举报垃圾短信中，房产中介类垃圾短信占总量的19.1%，据此测算，仅“房产中介类”垃圾短信一项，上半年就被举报过19.95亿条，占据《中国十大热门垃圾短信排行榜》榜首。

　　值得一提的是，地产短信的内容也是随着时代潮流的变化而变化，甚至有的开发商开始打“感情牌”，不少广告短信都以“老朋友”的口吻对用户嘘寒问暖。但是无论怎样变化，都无法获得受众的认同。就当时的楼市大环境来看，由于政府的管控，楼市整体处于平稳的趋势，这也迫使开发商把更多的精力放在营销宣传上。而短信营销一直为人所诟病，究其原因是其中虚假信息很多，鱼龙混杂让人无从选择，久而久之短信营销变成了用户眼中的“垃圾”。

　　2013年，央视315晚会第一个曝光的案件就是这种叫垃圾短信车的“伪基站”。专家表示，这种伪基站可伪造任意号码发送短信，仅2013年上半年，全国垃圾短信总量就超过了2000亿条，平均每名手机用户接收近200条，在北京、上海、广州等城市，手机用户平均每天接收超过两条以上的垃圾短信。

　　2014年，《中华人民共和国广告法(修订草案)》面向社会公开征求意见,其中,任何组织或者个人未经当事人同意或者请求,不得向其固定电话、移动电话发送广告的规定引起人们关注，垃圾短信的话题也再次进入人们视野。

　　有业内人士表示，如果开发商重视短信内容，在内容表达之外更重视宣传内容的真实性，留给用户更多隐私空间，尊重用户的隐私权和选择权，短信营销也不会沦为垃圾信息，但是现在由于科技日趋发达，加上行政手段的控制，垃圾短信已经完全退出人们的视野，相见不如怀念……

　　2008-2016 传单满天飞 遍地“打街霸”

相信不少人在街上都看到举着牌的房产中介，他们就是俗称的“打街霸”。打街霸的意思就是地产中介举牌出门揽客。地产中介“打街霸”密度被视为市场行情冷热的标志。对于许多中介新人来说，在没有资源，不懂技巧，轮岗机会少的情况下，不少人刚起步的时候都会选择打街霸。然而，在许多人看来，这种等待式入网的方式并不可取。互联网时代，讲究的是精准目标与效率。

　　在打街霸最猖狂的时候有人在同一时间被五名中介围住，尤其大亚湾的楼盘，在一段时间内打街霸的情况十分猖獗。

　　可惜“好景不长”，2016年10月13日，深圳市房地产经纪行业协会下发《关于规范销售广告用语，取缔举牌销售、派发传单行为的通知》，其中要求禁止房地产经纪机构或个人采取举牌销售、派发传单等形式发布房源信息广告。一经查实，属首次违反的，依据《良好行为、不良行为清单》行为规定记列不良行为，并给予禁业三个月处分;对其所属机构、分支机构给予行业内通报批评。再次触犯的，直接吊销该人员星级服务牌，并依《深圳市房地产经纪人员星级管理办法》规定，对被吊销人员两年内禁止从业。