实探中南装饰城地块：将成为梁溪区第五宗“万元地”

作为2017年无锡土拍市场的“收官”之作，位于原南长区滨河新城内的中南装饰城地块(XDG-2017-12号地块)已经挂牌，10240元/㎡的起始楼面价不仅超过了同一区域内富力运河十号的成交楼面价10069元/㎡，也成为梁溪区第五宗“万元地”。另外，按照地块出让文件，该地块办公、商业开发配比为20%，且新建住宅中成品住房比例不得低于30%。

　　地块信息：最高限价15360元/㎡ 办公、商业开发配比为20%

　　1、XDG-2017-12号地块概况：

　　位置：梁溪区南湖大道与金石路交叉口东北侧

　　土地面积：121010.6㎡

　　土地用途：居住、办公、商业用地

　　容积率：≤2.3-2.5

　　土地出让起始金：285000万元(对应楼面价为10240元/㎡)

　　最高限价：427500万元(对应楼面价为15360元/㎡)

　　土拍规则：当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞公共服务设施配建面积，每次报建面积幅度最少为50㎡，最终报建面积最多者为竞得人，相应公共服务设施配建建设成本不计入房价准许成本。此次将选择目前在建的第四、第五人民医院及少年宫等项目作为本次出让地块公共服务设施配建项目库，公共服务设施配建建设价格7000元/㎡。(特别提醒：在挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价。)

XDG-2017-12号地块信息

XDG-2017-12号地块规划图

　　2、XDG-2017-12号地块设计要点：

　　从该地块的规划设计要点可知，XDG-2017-12号地块分为A、B两块，总可建设用地面积约121023㎡(A地块可建设用地面积约37994㎡，B地块可建设用地面积约83028㎡)，为居住、办公、商业用地(居住用地70年，办公、商业用地40年)，沿北侧鸿运路建筑限高18层，其余不限高(需满足省市有关规范要求)。

XDG-2017-12号地块卫星图

　　同时，该地块还有配建公共服务设施的要求。其中，物业管理用房不小于住宅物业管理区域总建筑面积的4%;总建筑面积不小于6840㎡、占地面积不小于10800㎡的两所12班制幼托(位于A地块);一处建筑面积不小于2560㎡的睦邻中心，包括社区卫生服务站(≥300㎡)、文化活动用房(≥600㎡)、居家养老服务用房(≥600㎡)、社居委(≥1000㎡)和公厕(≥60㎡);一处占地面积不小于1000㎡的文体活动场地(含标准球类活动场地);以及一处建筑面积不小于500㎡的净菜超市。

3、XDG-2017-12号地块建设条件：

　　从该地块的建设条件意见书上可以了解到，XDG-2017-12号地块除了在建筑节能、海绵城市建设等方面有所要求，新建住宅中成品住房比例不得低于30%，并且，装配式建筑面积比例不低于20%(单体建筑预制率不低于20%，预制装配率不低于50%)。

　　另外，无锡市国土资源局公布的出让文件第四条第八项中还提及：住宅、办公、商业的比例分别为80%、10%、10%。

　　地块实探：内部已经拆迁完毕 周边基础生活配套齐全

　　XDG-2016-37号地块位于原南长区滨河新城内，是无锡国家传感网创新示范区核心区之一，且与无锡孔雀城一路之隔，东北方向为京杭大运河，水系资源丰富。目前，该地块已经拆迁完毕，可随时进行开发。

XDG-2017-12号地块实景图

　　就地块周边而言，交通路网发达，通达无锡各区域;同时，区域内老小区众多，居住氛围浓厚;而在配套上，包括交通、商业、生活、休闲、娱乐等在内的基础生活配套比较齐全。

　　交通(拥有多种出行方式，交通便捷)对于有车一族来说，出门即为南湖大道、运河西路、金石东路三条双向6车道，道路宽阔通畅，同时，紧邻无锡内环高架金城路口，可通达无锡各个区域。

XDG-2017-12号地块周边交通

　　公交也是比较便捷的出行方式，距离地块最近的有芦庄一区、双庆桥2个公交站台，有11路、33路、760路、23路，160路等多条公交线路经过，平均5分钟就会有一班公交车经过。值得一提的是，最晚一班车为0:49，停运时间晚。

　　周边虽然有地铁一号线扬名站，但从距离上来看，从该地块到达扬名站直线距离约1公里，相距较远。

配套(位于滨河新城核心区内，生活配套成熟)该地块位于原南长区滨河新城内，3公里范围内就有孔雀城的商业街、芦村浜商业街、太湖半岛国际广场、清扬路茂业，以及稍远一点的滨湖商业街，包括大型超市、菜场、餐饮等在内的配套均可满足日常生活需求。从长远来看，富力运河十号内还有不少于核定建筑面积25%的商业开发配比，待建成后也将不断完善区域内的大型商业配套。

XDG-2017-12号地块周边配套

　　值得一提的是，XDG-2016-37号地块东北方向即为京杭大运河，原生态水系资源丰富，有利于后期高端景观住宅的打造。另外，该地块还为无锡物联网产业基地，高端人才聚集。

　　周边小区(老小区众多，居住氛围浓厚)目前，地块周边老小区众多，包括芦庄一区、芦庄六区、扬名花园、新联苑等都在附近，居住氛围浓厚。

　　而在新楼盘方面，区域内品牌开发商云集，但现阶段有住宅房源在售的楼盘仅有富力运河十号、金科世界城、九龙仓时代上城，产品多为首改和改善型。其中，高层整体均价17300-22000元/㎡。

　　地块简析：为梁溪区第五宗“万元地” 或开发为多层、小高层和高层

　　1、起始楼面价10240元/㎡，成梁溪区第五宗“万元地”。截至目前，梁溪区已经拍出了4宗万元地，而滨河新城内就有1宗(富力运河十号)。从卫星图上看，XDG-2016-37号地块与富力运河十号直线距离约1公里，但在楼面价上，该地块10240元/㎡的起始楼面价就比富力运河十号的成交楼面价高出了171元/㎡，在成为梁溪区第四宗“万元地”的同时，将会刷新滨河新城内楼面价新高。

　　目前，该区域内二手房、安置房众多，在售新房有限，仅富力运河十号房源充足，根据XDG-2016-37号地块≤2.3-2.5的容积率来看，日后或开发为多层、小高层和高层产品。另外，根据地块规划设计要点，新建住宅中成品住房比例不得低于30%，且办公、商业开发配比为20%，加上地块所处区域大牌云集，很有可能会吸引品牌房企的进驻。

　　2、水系资源丰富，有利于景观住宅的打造。在地理位置上，XDG-2016-37号地块位于京杭大运河附近，直线距离约500米，水系资源丰富;据房掌柜查阅资料得知，沿京杭大运河西岸还规划建设有核心区运河新天地，包括五星级酒店综合体、滨水商业街、运河广场、运河景观带等，得天独厚的生态环境以及政府规划，这些都有利于高端景观住宅的打造。

　　3、物联网相关企业集聚地，高端置业需求旺盛。地块所在的滨河新城位于无锡老城区与太湖新城空间发展轴上，是国家级感知中国创新基地、中国物联网产业培育中心、继承创新中心和行业应用示范中心，目前，该区域内已聚集了无锡智造产业园、扬名科技创业中心、传感器高端制造基地等以物联网、云计算为代表的信息技术产业，高端人才集聚，他们对于居住品质有一定要求，不过，现周边仅有的3个住宅项目有房源在售，从长远来看，已经不足以满足他们的置业需求。