猛男林腾蛟：最会挖人的老板开始发力了

闽企阳光城在2017年前三季度卖了596.9亿，按照克而瑞榜单，排在第21名。这份榜单的第1名是碧桂园，销售金额4276.7亿。两者之间差了两个中海地产。大者愈大，地产行业的寡头时代正阔步而来。

但规模差异并不妨碍它成为话题中心。中海三杰再聚首，让阳光城隐然有了豪门味道。按照11月16日晚间公告，阳光城的核心管理层已经成型：董事长兼总裁是朱荣斌，两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃贵。

任职阳光城之前，朱荣斌是碧桂园联席总裁，吴建斌是碧桂园CFO，阚乃贵是世茂房地产副总裁，阳光城新管理层可谓星光熠熠。

与以往不同，三人又是中海老同事，朱荣斌大学毕业入职中海时，接他的人恰好是吴建斌。这有点像当年融创杭州董事长陈恒六和孙宏斌的联想故事，相逢的人会再相逢。

中海堪称地产界黄埔军校，而出自中海的职业经理人也习惯扎堆，万科、碧桂园、龙湖都曾是中海系的大本营。朱、吴二人先后入职碧桂园，又先后加盟阳光城。有趣的是，阳光城此前被称作“小碧桂园”，如今算得上是“小中海”。

阳光城真正崛起始于2012年。当年林腾蛟将阳光城总部从福建迁至上海，开始全国化布局，并请来明星职业经理人陈凯做总裁。三年时间，从几十亿销售额做到200多亿，跃升为中型房企。2015年，陈凯卸任总裁，仅保留联席董事长一职，逐渐淡出，最终跳槽。

“陈凯为阳光城做了很好的铺垫。公司大了就没法那么做了。”阳光城一个高层对地产话事人表示。

此一时彼一时，林腾蛟在近期的一次演讲中提到了阳光地产板块的发展逻辑。其一，在土地和资源获取上发力，并购做的不错，和融创类似；其二，在人才聚集上下大功夫。“今年初，业内非常多优秀的精英参加到这个队伍里来。按我的诉求，我们对市场的精英要能做到招之能来，来之能战，战之必胜，阳光基本做到了这一点。”

中海三杰会师阳光城，也可管窥阳光城下一步的战略。阳光城执行副总裁吴建斌说，目前的核心管理层各有特点。朱荣斌全面、专业，眼光远、布局大；阚乃贵长于工程及合约管理；而吴自己在财务、金融、法律、信息化方面有优势。

“对标碧桂园、中海等企业，董事局的诉求就是一个快字。”吴建斌说，“只有快才能在下半场有机会，才有话事权。”

吴认为，阳光城目前仍然有缺陷，比如规模时间短，去年才有500亿-600亿销售额，“底子薄，竞争对手发展都很快”；比如高周转还不够，因为并购项目多，土地结构不合理，短期内无法变成货值；比如产业链不够健全；激励机制和组织架构还不够完善。

所以阳光城管理层的首要任务就是调结构。比如内部确立10大项目，逐一解决，把资产包拆解后可释放出2000亿货值，其中三个已经搞定。

在土地获取方面，多拿短平快项目，“在二三线重点城市，多参与招拍挂，土地比较干净”，并加强和其他开发商的合作。

在产业链方面，阳光城已经买下两家建筑公司和一家园林公司，既可以控制成本，又可提升速度。

在激励机制方面，学习碧桂园的“双享机制”，提出“双赢机制”。目前已经有65个项目纳入双赢机制，公司持有，员工跟投，对员工持股部分在法律上确权。“平均股东年化回报率能到45%。”从今年1月1日之后拿到的土地均按此推进，历史遗留项目一事一议，逐个清理。

在组织架构方面，成立财务共享中心和合约管理中心，挖来中建人士加盟建安板块，“每平能节省500元”，按照几千亿架构打造公司流程和思维机制。

“如果说我们就像是老中医，这些就是给阳光城开出来的药方。”吴建斌说。

负债率被视为阳光城的不稳定因素之一。公告显示，今年前三季度，阳光城负债总额1694亿，扣除预收账款后的债务1282亿，净负债率达到281%。

吴建斌的回应很坦诚：财务状况都是历史。他认为目前公司负债结构比较合理，一年期负债为22%，3年期以上负债占50%。“负债干什么去了，700亿买地，我们的资产在增加。近5000亿货值里面，假如真的有压力，卖一两块地就解决了。”

从长远看，提升销售额仍是给阳光城带来最大安全感的方式。“企业家看市场和媒体不同，他们最大的特点是把危当成机来看。”吴建斌说。城镇化进程远未结束，土地财政短期难以撼动，供需矛盾依然突出，这是阳光城最大的底气。

如果说到变数，也许最大的变数来自人。不管承认与否，地产下半场的抢人大战开始了。还是以阳光城对标的碧桂园为例，碧桂园董事局主席杨国强提出在2018年底招1000个博士。他的逻辑很清晰，三年几十亿成本碧桂园负担得起，假如有十个人能成才，所带来的效益也远远不止几十亿。“何况不可能只有十个人成才。”

林腾蛟也公开说：每年我们都在全球各地招收优秀的博士生、硕士生以及成熟的管理者。但阳光城未必采用碧桂园的“青训”体系，它更希望空降兵能把公司带到新高度。

阳光城试图打造一个更快速决策的体系。“其实做企业家最难的是手缩回来忍住，因为你是老板，你想管什么、你想过问什么太容易了，而我基本上做到忍住。”林说。

这是林腾蛟的自律之处，他每天坚持5点起床；他对自己的要求是，“每天把宝贵的时间见最重要的人办最重要的事”；他说企业家们相信什么，你就会实现什么。林腾蛟看来，所有的成功都自有逻辑。

他公开分享过电影《1942》里张国立的一句话：地主之所以成为地主，长工之所以是长工，那是有原因的，只要让我活着回到陕西，再给我10年，我依然还是地主。林腾蛟认为，这是品牌价值逻辑，甚至让人有绝地反击、东山再起的力量。所以他提到孙宏斌时会说：我从他身上看到了不到长城非好汉的英雄气概，有项羽的英雄气，也有刘邦的大气和包容，几千亿的生意在他嘴巴说来轻轻松松。

林的空降兵们觉得，林腾蛟在某些方面和杨国强类似：老板们分两种。一种是事无巨细事必躬亲，把该干什么不该干什么规定的特别清楚，你只要去执行；另一种是给平台、给方向，你需要去市场上拼杀。“林老板这一点和杨国强是一致的。”

未经公开的消息说，2020年，阳光城的内部目标是3500亿销售额。无论是“小碧桂园”还是“小中海”，阳光城的新挑战开始了。