汇信资本叶翔：东北个别地区房价或将反弹

在一片东北经济“唱衰论”声中，有投资者认为，东北地区个别城市地段较好的楼盘价格将迎来一波反弹。

近期，汇信资本董事总经理叶翔对财新记者指出，目前全国楼市基本上涨完毕，板块轮动将至东北地区；可以预期在2018年左右，在辽宁省沈阳临江的区域、吉林省吉林市松花江边等较好地段，其房价将有至少10%-20%的上涨。

以沈阳市为例，目前链家公开数据显示，沈阳和平区新房房价在1万元/平方米以上，沈阳浑南区新房房价在7000元至1万元/平方米左右。不过目前，沈阳和平区等三环区域、浑南区（不含沈抚新区）已经处于限售之列。

事实上，今年沈阳市已经出现了一波房价上涨，其3月成交价创下了47个月以来的价格新高。8月初，沈阳市发布“限售令”。沈阳市房产局相关负责人就《关于加强房地产市场调控工作的通知》表示：沈阳本市户籍居民家庭惟一住房不限售，沈阳本市户籍居民购买家庭第二套及以上商品住房、非沈阳市户籍居民购买商品住房的，则需满五年才能交易。

叶翔做出上述判断，其主要依据在于东北地区居民收入的提高，从而出现改善性住房需求。他指出，整个中国的劳动力成本都在上升，东北地区也不例外。“中国经济转型的问题，早就不是劳动力结构的问题，而是劳动力总量的问题。只有总量问题出现了，蓝领工人的工资才会提高。如果工资不能提高，那么消费就不能提高，那么内需就不能扩大，也就无从谈起经济转型。”

叶翔认为，虽然东北地区国企负债较大，产业出清较为困难，但随着汽车、化工、钢铁煤炭等行业的回暖，东北这些企业的财务状况也有所改善。“只要国有企业财务状况好一点，工人工资就会上涨。这些企业不是现在情况不好，而是七八年前就不好了，但是工人工资肯定比七八年前高。”

值得注意的是，这不意味着整个东北地区房价普遍反弹。叶翔指出，这一轮房地产上涨的最大特点是分化，全国各个城市涨幅不一致，同一城市不同区域涨幅也不一致，因此东北地区的房价上涨也会遵循此规律。

叶翔还指出，房价上涨不需要等到去库存完毕，因为有很多太偏远地段的无效库存很难去掉。今年年初，辽宁省出台《关于推进供给侧结构性改革促进全面振兴的实施意见》，确定2017年全省商品房销售同比增长10%的工作目标，将住宅类商品房去化周期控制在12个月至18个月之间。

但是，目前东北人口净流出现象明显，产业结构升级难见成效，市场出清尚不到位，还有一定的地缘政治风险，这些因素是否会阻碍东北地区房价上涨？

叶翔则认为，仅从经济角度来看，“东北地区政府有去库存的手段，留在东北的人的收入在提高，这意味着他们购买房价的能力提高，而过去几年房价下跌了20%-30%，所以出现了改善型的需求。”