九龙仓的“回头杀“

“不玩了”，在9月21日下午的北京国土资源局二层拍卖大厅出口处，九龙仓一位参与拿地的工作人员脱口而出，恰好被弹房君听到。

而事实上，九龙仓是当天的大赢家，PK掉其他10家企业，以总价62.6亿元、自持16%的代价将北京丰台西局的一副住宅用地揽入囊中，溢价率49%，折合楼面价60905元/平方米。

谈到土拍现场，不少人能迅速的在脑海里还原它的样子，紧张、刺激、兴奋、挥金如土，而昨日的土拍又在以上的基础上，新增了一个关键词：戏剧。

从此次竞拍现场来看，九龙仓拿地的决心从最初就显露无疑。在竞总价环节，九龙仓从第二轮开始，便频繁举牌，几乎每隔一次都要报出更高的价格，而最终也由九龙仓达到62.6亿元的触顶价格。随后在竞自持环节，九龙仓又陷入了与金地的肉搏战。

一个很有趣的细节是，在自持比例进行到12%时，坐在第一排的九龙仓举牌人突然回头沿着最后排的金地方向看了10秒钟左右，拍卖现场一度进入沉寂，而场外的围观群众则是忍俊不禁，场面可以说是迷之尴尬。

对此，有现场人员猜测，可能是竞拍太过激烈，参拍人员情绪难免会波动，亦有人表示，房企投资部的人员向来调动频繁，或许二人之前有些许工作上的交集也未可知。

不过，九龙仓现场拿地人员对弹房君表示，“竞拍现场的回头仅仅是想看清人员的座次安排，并没有其他更深的含义。”

不知是九龙仓的回头杀奏效了？还是金地真的达到了最后承受线？在此后举牌一次后金地不再举牌，九龙仓成功夺得心仪地块。

不过，若细细探究该地块的成色，便能够体会到，九龙仓的奋力一搏乃至神不可测的”回头杀”是有原因的。

从位置来看，本次出让宗地位于丰台区西三环外，位置的稀缺性毋庸置疑，周边居住氛围浓厚，保利百合花园、益丰苑等成熟住宅小区林立。

从交通上来看，该地块紧邻地铁十号线，步行几百米便可到达六里桥站，同时距西三环直线距离仅约400米左右，距京石高速直线距离也不过600米，交通条件得天独厚。

而论起周边配套，附近的教育和医疗资源如北京市电力医院、解放军307医院等；学校如清华大学附属中学（丰台学校）、丰台区太平桥第二小学等。

地块成色十足，即便如此，仍被政府规定为销售均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米。对比之下，九龙仓此次的成交楼面价已经达到了60905元/平方米，可盈利空间似乎并不高。

中原地产的张大伟认为，限价之下，房企依然需要深挖地下价值。“在限价下，不到8万的西局限价商品房销售预计毫无难度。然而，如果将16%持有部分价值按照可售限价房的50%计算，最后项目的可售面积为84262平米，持有为16050平米，楼面价达到6.8万，距离销售均价7.78万仅1万。”

对此，诸葛找房分析师陈雷认为，从该地块附近小区近半年的成交情况来看，目前成交价格稳定在7万左右，但大部分小区建成年代较早，而近十年来建成的小区均价则在9万左右，该地区龙湖开发的西宸原著单价已突破12万。此次地块限价不到8万，最高价也才不到8.2万，可见政府用新房价格调控稳定市场的决心依旧没有动摇。

最近的九龙仓，在土地市场很是放得开。

大半个月前的9月5日，九龙仓以48.31亿元在苏州拍得三宗土地。而在前一天，以10.97亿元的价格、自持25%的代价取得杭州一宗宅地，楼板价达到3.65万元/平米，刷新了三塘单元土地新高。

九龙仓开启频繁拿地模式，业界认为这与其房地产业绩下降有关。

公告显示，今年上半年，九龙仓投资物业占集团整体66%，发展物业占集团整体32%， 负债净额减少至港币210亿元，负债比率为6.4%，股息增加10%至每股港币64仙。值得注意的是，九龙仓在半年报中披露，由于政府实施了新一轮降温措施，九龙仓集团上半年签约销售额下跌27%至119亿港元。

而在土地储备方面，数据显示，至六月底九龙仓发展物业土地储备为340万平米。从地区划分，九龙仓在内地资产约1204亿港元，约占九龙仓集团总资产三成的比例。而这样的土储即使与内地中型房企相比，规模也小很多。

与此同时，在大本营香港，以九龙仓为代表的一批港企也遭遇到来自内地房企的猛烈冲击，去年5月到今年2月，香港卖地总收入1020亿港币，其中内资企业占比一半。