北京一日卖地28.5亿 “临时管制”引发预期博弈

9月26日，北京土地市场再掀波澜，北京朝阳区热门地块孙河乡被龙湖以14.7亿元竞得，生物医药基地被首开保利联合体以13.8亿元拿下，北京一日进账28.5亿土地出让金。

就在之前，北京市为缓解因地块上涨造成对房价上涨的压力，已于近日暂停了10块土地的出让，与此同时，上海也暂停了一宗“准高价地”地块出让。广州也于近期宣布暂时限制部分高价楼盘预售规模来平稳市场预期。

一方面是土地价格和交易量迅速上涨，另一方面是政府采取“临时管制”措施，对于高价房和超高价地进行狙击。对于这样的形势，北京中原地产研究部总监张大伟表示，这反而导致购房者对于后市房价上涨有了更强的预期。

不触上限

9月26日，北京朝阳区热门地块孙河乡拍卖现场，万科、懋源、华远，九龙仓等知名房企竞相出席，经十次竞价，龙湖以14.7亿元竞得，成为是北京历史上第六块楼面价超过2万的住宅地块。

本地块的楼面价20158元每平米，排在北京住宅类地块楼面价历史第六。然而，北京龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)有关负责人向记者表示，该地块资源优越，龙湖对于拿下的价格也很满意，公司认为溢价率较低，下半年适时仍要增加土地储备。

与此同时，大兴生物医药基地住宅地块也吸引了富力、绿地等多家公司现场竞拍，经过67轮竞价，以13.8亿被首开保利联合体竞得。

值得注意的是，上述两个地块的成交价格溢价都没有超过50%。首开和保利联合体拿下的生物医药基地地块在溢价率超过39%的时候，就开始进行公租房配建竞标。

北京大岳咨询公司总经理金永祥说，日前暂停的10块地就是为了改变竞标规则，防止出现高溢价地，重新改变游戏规则后，底价也会提高，另外会提出配建公租房等政策，这样可以保证政府地价在适度上涨比例的情况下，不会因过高溢价，触发调控部门关注。

截止到9月26日，近7天北京成功出让的10宗地块，土地出让金高达118.69亿，接近上半年综合，在多宗地块待出让的情况下，北京9月土地出让金有望突破185亿。

“以北京为首的一线城市的优质土地资源不足，在品牌房企购地意愿增强的背景下，以孙河乡为代表的优质地块的入市，自然是房企竞相争抢的目标”，一位房企人士在“2012北京地产资信20强”活动上接受记者采访时预测，四季度，热点土地交易还可能继续升温。

近期一些龙头房企正在全国范围内大手笔的开展“圈地运动”，以万科、恒大，以万科、恒大、华润为例，进入9月至今，三家拿地金额共计已超100亿元。

“近期从中央到地方密集喊话从紧调控，导致部分购房者观望，并直接影响9月的销售。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，相对来说，即将到来的10月依然“行情可期”，土地市场和楼市有望再创新高。

新盘涨价潮

中原地产市场研究部统计数据显示，9月来，北京新建住宅签约均价为20313元每平米，北京住宅热销项目中，与8月均居前100的项目合计有48个，在48个项目中，签约均价环比8月的签约均价上涨的28个项目，占比为58.3%，近6成。

提价的幅度有所降低，在48个项目中，在9月签约均价为22935元每平米，环比8月份的签约均价22314元每平米上涨幅度为2.8%。

亚豪机构统计数据显示，9个项目共提供商品住宅1437套，同比增加5.9%。而进入到9月第三个周末——15、16日两天共有9个项目集中入市，共新增商品住宅2635套。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，包括海淀九号(楼盘资料) 、万科蓝(楼盘资料) 、北京城建·琨廷(楼盘资料 业主论坛)在内的14个纯新盘项目计划入市，另外还有包括首创·澜茵山、鲁能7号院(楼盘资料 业主论坛) ·颐景溪园、金融街·金色漫香苑在内的20个老项目后期准备开盘。10月计划开盘项目数量共计34个，创今年新高。

从预计入市项目的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格稳中上升，其中涨幅较大的包括华润置地(橡树湾 润景公馆) 润西山由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米、京投万科新里程(楼盘资料) 由14500元/平方米涨至16500元/平方米，另外，高端项目红玺台时隔两年之后再推新货量价格几近翻倍，目前报价为62000-64000元/平方米。

“临时管制” 引发预期博弈

任启鑫表示，目前北京市场上开发商涨价呈现分化趋势，与老项目盲目涨价的策略不同，纯新盘项目入市多执行高性价比策略，10月预计入市的14个纯新项目当中，目前仅有6个公布了预计价格，其中海淀九号与亚奥·金茂悦(楼盘资料 业主论坛) 两项目均以高性价比冲击高端市场。

以海淀九號为例，该项目地处西三环，周边在售项目国悦府单价56000元/平方米，中景未山赋则最低950万/套起，不论单价与总价都不是一般购房者所能承受的。而即将入市的海淀九號首期开盘部分户型预计均价在33000-35000元/平方米，不仅包含140-150平米的舒适型改善客群的需求产品，还即将推出区域内已近绝迹的65-100平米的一到两居产品。据调查海淀九號，仅一个月就接待900多组客户看房，每天看房百人以上，现场人潮涌动。

任启鑫分析认为，涨价的老项目多为前期已经“以价换量”成功，实现较好的销售回款，并已经几近完成全年预定销售任务的项目，因此涨价起来“有底气、无压力”。但是与此同时如果涨价幅度超过市场接受度，则极有可能引发关注度下降。

对于纯新项目来说，高性价比的项目定位与销售策略则是换取项目销量“开门红”的关键。特别是像海淀九號，同观·涧桥山(楼盘资料 业主论坛) 、万年生态城·园博府 (楼盘资料) 、望京·金茂府(楼盘资料 业主论坛) 等楼盘，市场关注极高。

同观地产市场总监贾晨在“同观·涧桥山”样板间发布会回升表示，上半年的销售虽然不错，但大都是“以价换量”的结果，进入下半年，资金链缓解的开发商将逐渐开始求利润的过程。

不过，贾晨亦认为，刚需和改善型购房需要对于价格很敏感，价格一上涨，就将形成新的观望。

“临时管制”的预期后患

为了防止楼市在10月出现“爆炸式”上涨，9月来，多部委频频喊话平稳市场预期。

9月24日，住建部相关负责人在人民日报上喊话称，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。在此之前，国土部也发文要求重点监测土地溢价率过高，土地底价设定过高的情况，并密集跟踪拿地企业的开发节奏，杜绝囤地。

继中央调控“问责”大锤砸下后，一线城市则从土地和房价上进行“临时管制”。9月24日，广州国土房管局称，为促使房企在“十一”国企期间，积极以价换量，暂时对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施。

与广州限制高价房的销售不同，北京、上海则通过暂停热门地块出让稳定市场预期，9月21日，北京土地储备中心发公告，暂停10宗地块出让，待调整出让方案后，再入市交易，此前上海也暂停一宗“准高价地”地块的出让。

然而，市场反映却呈现与调控部门意愿相反的情况。张大伟称，多地的调控升级措施，只是限制“十一”国庆期间楼市反弹的短期行为，长期来看，将影响供需，导致地价房价轮番飙升。

最重要的是，地方政府虽然暂缓了高价地出让，但是并没有降低地价的意思，相反通过提高土地出让底价等手段，变相提高地价，让房价的土地成本继续上升。地方政府通过限制高价房入市，反而让购房者预期房价会继续上涨，尤其是高价房目前是政府在帮着控制价格，更要下手早买。

金永祥表示，上述一切“临时管制”的措施都是暂时的，在各地出台的政策当中，也都有暂时的前缀，因此市场预期“十八大”以后，地方政府会放松控制，市场预期第四季度土地市场和房地产市场仍会继续上涨。

国务院参事陈全生亦表示，未来楼市调控的思路应该要注重买房和卖房并举的调控，允许买房、限制卖房、奖励租房、闲置罚款。

中国房地产学会副会长陈国强表示，临时管制的调控政策无法解决楼市的根本问题，应尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面深层改革，建立调控的长效机制。

国家税务总局政策法规司巡视员丛明也曾公开表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年3月份以后。

陈国强表示，部分地区密集出台的限地、限售等政策，只是限制“十一”国庆期间楼市反弹的短期行为，长期来看，将影响供需，导致地价房价轮番飙升。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，虽然各地频在“限购、限售、限贷”上频做文章，但是房价后续下降的可能性不大，一方面供需矛盾下，市场向卖方倾斜；另一方面土地成本等房地产相关税费不降，房价下降的空间不大。

(21世纪经济报道)