在全球主要证券市场,REITs是独立的上市载体,其所持有的物业资产在与原始发起人间进行完整的产权分离后,由一批专业的资产运营商对物业价值进行最大化处置,REITs的回报与物业能够产生的现金流表现具有直接的关联。而且,对于权益型REITs而言,该主体在上市之后是拥有生命周期的,可以不断加入新的资产,从而保证投资人权益具有可持续性。因此,对REITs的价值评估从债信转到关注物业本身上来,是REITs能够长远发展的重要转变之一。
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示,另一个国内外REITs比较大的区别在于市场监管的规范性。REITs是面向所有机构以及个人投资者发行的众筹形式产品,市场不但需要从税务、政策等层面设定一系列规则,证券监管机构还会单独出台相关“房地产信托基金守则”,包括规范允许放入REITs资产包的物业形态、REITs可承担的债权比例、每年用于向投资人分配的收益比例等等。
贺志蓉解释道,无论是从监管合规的要求,还是投资人进行决策需要来看,REITs持有的基础物业资产内在价值和可分配的收益水平,主要依赖于未来现金流规模预测和可实现性。从评估师角度来看,如何系统化的将宏观市场、微观环境、物业现有的每一个租赁协议、市场的整体走向等等方面有机结合起来,并转化成可靠的现金流预测分析,从而揭示REITs的内在价值,是为中国REITs市场实现可持续发展需要做出的努力之一。
中国REITs未来潜力
高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉认为,中国的资产证券化市场在2016年出现了一个大规模的增长,以券商和基金子公司为发行主体的企业ABS整体发行规模的增长超过一倍。但是,企业ABS中涉及到的房地产资产证券,包括类REITs和CMBS等类型产品的发行规模仅占3%的比例,说明我们的市场发展仍然十分滞后。
-海外市场规模
从历史经验来看,全球各资本市场推出REITs的时机主要是因为市场需要资金,而传统的融资渠道受限。美国在1960年代推出了REITs,目前市值总规模在全球占比最大,在发展初期,其REITs规模呈现几何级数的增长。之后发展的澳大利亚也是世界公认的REITs较成熟的市场之一,至今,澳洲大型的商业、高品质写字楼几乎都在REITs资产包里面。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉分析认为,亚洲地区的REITs市场在2000年左右出现了集中式的发展,日本、新加坡和香港的发展均十分快速,目前来看日本的REITs市值占到亚洲全部体量的一半以上,新加坡和香港的REITs市值都在本地区经济总量的10%甚至更高。由此来看,中国版REITs市场所蕴含的潜力有机会为全球资本市场带来新一波的增长和冲击。
-资产业态
目前,办公和商业仍然占到REITs的最大比例,然而与之前半个世纪的房地产市场不同的是,现在的物业市场已经出现了越来越多的收益形式:互联网、高科技、人口增长和结构改变等等对房地产的影响是巨大的,非传统形式的房地产物业的价值逐渐被资本所发掘,比如富春集团去年在新加坡成功发行的运通网城REITs,也比如刚刚结束的两会计划开通的PPP REITs绿色通道。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉进一步补充道:“这些非传统业态的基础资产价值对于投资人,甚至很多有经验的房地产投资人而言,都是模糊的,如何能让这块市场的价值真正清晰的体现出来,也是中国版REITs将要解决的问题之一。”
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