马光远：这是真正影响房价未来走势的“王炸”

笔者在之前的文章中写过，由于土地一级市场完全控制在地方政府手中，地方政府决定什么时候出让土地，出让多少土地，出让哪一块土地，都是政府说了算。

其二，土地资源浪费严重。一方面是人均土地面积低于全球平均水平，另一方面，在土地使用上，违背基本国情。开发商为了收益最大化，尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。但高档别墅，大户型的住宅意味着单位土地能够满足居住的人口非常之少。

三，各种人为制造出来的不同土地的类别，更进一步造成土地的短缺。看看北京占着大片土地的很多单位，看看各地不断新划出的开发区，以及大学城。这些工业及商业用地因为非常便宜，地方政府在规划的时候尽量多规划，导致了土地的更加紧张，从而挤压了住宅用地的空间。

特别是越到大城市，这种人为短缺的情况会更为严重。因此，要改变人们对房价的预期，根本办法是增加供应，而增加供应的唯一办法就是增加住宅的土地供应，平衡供需。这是经济学的基本常识。也就是说，我们现在只是在讲一个常识而已。

回到北京5年内6000公顷住宅用地，150万套住房对市场的影响上来。为什么说这个举动对北京房价的影响之大，不容忽视：

一是每年30万套的供应，即使除去保障房的部分，供应量仍然巨大。按照北京市的规划，今后五年北京住房建设安排的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。这意味着未来五年北京市每年商品房的供应数为14万套，而08年以来，北京市每年商品房的成交数最高没有超过14万套的：其中，2009年，12.3万套，2010年，11.1万套，2011年，9.1万套，2012年，12.3万套，2013年北京新建商品房成交量为11.9万套，2014年，4.6万套，2015年，10.3万套，2016年，12.5万套。这意味着什么，如果按照计划供应，房子基本够了！

二是这次北京市的供地计划，除了大幅度增加住宅用地的供应，特别是，除了国有建设用地，还有1000公顷的集体建设用地入市。等于引入了竞争机制，这是一个很大的亮点，也是集体土地未来成为土地市场重要的增量的一个重大突破。

第三，调整土地供应，通过增加供应抑制房价的，不会是北京一家，根据笔者的估算，起码应该有30家以上的城市都存在严重的供应不足的问题，相信都会在短期内出台新的供地计划。

当然，我也看到质疑，说不仅要看“计划”，更要看最后完成多少。这个问题的确很关键，毕竟过去五年北京市的土地供应计划完成的的确惨不忍睹，但我相信，起码2017年的供应应该是有保障的，未来几年怎么样，的确要看房地产市场的变化。我在这里表达的，主要是对通过土地供应抑制房价的认可。还是那句话，房价的逻辑在改变，房地产已经变天。