人口状况已难支持房价上涨
李迅雷称,由于房价上涨从本质而言就是人口现象,根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,今年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。
此外,作为购房主力的25-45岁群体人数的减少,也出现在2015年。同时,过去作为人口净流出省份的安徽,去年常住人口竟然增加了60多万,这意味着其他发达省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。
因此,人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,这同样是一个时滞现象。
房价上涨的动力来自哪里?
李迅雷指出,经过上面种种分析,除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。
这个观点和姜超不谋而合。在姜超最新研报中,他表示,过去两年,国内房价暴涨,出现明显的资产泡沫,重要原因在于货币超发。
央行每年制定了12%左右的广义货币M2增速,是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速来制定,但实际的货币增速高达16%,原因在于商业银行为了盈利的需要,发展出了巨大的影子银行,导致了货币严重超发,而超发的货币则滋生了各种资产泡沫,尤其是地产泡沫。
美国1993-2006年这轮房地产牛市中,房价年均涨幅大约为6%,在2006-2008年次贷危机中,全国房价的累计跌幅平均为20%左右,个别城市甚至接近50%。
中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快,年均涨幅超过15%,2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨,6年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指数),尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市,如北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。
此外,这些年来居民房贷余额的增速在不断加快,2016年新增居民房贷达到4.96万亿元,城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%,工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。
李迅雷担忧地表示,居民购房加杠杆如此之迅猛,是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢?
姜超也称,如今银监会两周内密集发文,其核心目标是对银行非传统业务从严监管,尤其是同业和表外业务。从3月的货币信贷数据来看,表内信贷资产增长逐渐受控,仅剩表外融资仍在高速扩张,但在监管全面从严的背景下货币超发必将逐渐受控。如果把货币关到笼子里,其实也就意味着资产泡沫到了尾声阶段,未来应该转向真正安全和提高效率的资产,而远离一切泡沫资产。
是不是该去炒股了?
权益市场中有一个很流行的观点:现在债也不好,房子也不让买,钱都会被逼到到股市里面去。
中国社会科学院经济学刘煜辉教授反驳了这种观点,并认为持这种观点的人,头脑当中根本没有建立一个现代金融信用运行的概念。
刘煜辉表示,信用周期、资产周期是一个自我强化的过程,它一定是对称的,怎样上去的就怎样下来。尘归尘,土归土,但是对很多人而言只愿意相信左侧,不愿意相信右侧,这就需要时间的检验。
全球宏观对冲基金经理付鹏也认为,无论是股市还是楼市,投机者都不过是矛盾的激化者,错的是无处安放的货币投放。
姜超也称,如今银监会两周内密集发文,其核心目标是对银行非传统业务从严监管,尤其是同业和表外业务。从3月的货币信贷数据来看,表内信贷资产增长逐渐受控,仅剩表外融资仍在高速扩张,但在监管全面从严的背景下货币超发必将逐渐受控。如果把货币关到笼子里,其实也就意味着资产泡沫到了尾声阶段,未来应该转向真正安全和提高效率的资产,而远离一切泡沫资产。
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刘煜辉表示,信用周期、资产周期是一个自我强化的过程,它一定是对称的,怎样上去的就怎样下来。尘归尘,土归土,但是对很多人而言只愿意相信左侧,不愿意相信右侧,这就需要时间的检验。
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2024-05-15 20:42
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