房地产企业布局存量市场 运营和盈利难题待解

开发商还对老旧废弃产业园项目进行改造并运营。去年9月2日，深圳万科“万科星火ONLINE”产业园区正式开园，该园区主体建筑前身为空调厂，万科对老建筑进行改造，将车间厂房转变为现代化多功能办公空间。

对未来地产商介入存量房的方式，中原地产首席分析师张大伟认为，通过城市旧改、做长租公寓运营资产等会成为房企转型的主要方式。

同时他估计，地产商在二手房市场中的作用有限，且介入二手楼市场的地产商不会有太多增加。

破解运营难题

地产商收购旧资产，并进行改造再经营，有其优势所在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，收购等策略规避了传统招拍挂市场拿地的风险，也抓住了一些商业机会。因这些项目往往现金流状况不佳、成本不高，但改造价值与潜在的盈利空间也很大。

但是对已习惯了拿地、开发、销售模式的地产商来说，新的发展模式有不小的挑战。尤其是运营，和开发出售等短期行为完全不同。

长租公寓的运营，目前业界的共识是，运营长租公寓等新业务是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说，地产商将面临不小的资金压力。

无论是大型企业抑或是小型品牌，在长租公寓这一领域目前仍未有明确的盈利模式。谭华杰表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

谭华杰认为，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。

他表示，只有解决好前期的基础性问题，才能降低资金风险，并拿到更多低成本资金扩大规模。

对此，赵民也表示，目前地产商可以通过三种方式运营存量房资源。一是可以组建团队，成立专门的事业部进行开发，从内培养自身能力；其次是投资该领域的成熟公司，通过入股的方式能够快速做大做好，如融创投资链家。

或者是采取战略合作模式，学习宝贵经验。如万科与链家合作成立装修公司，使万科的产品、供应链经验与链家的客流、渠道优势相结合，目前在北京市场上处于领先位置。

正如赵民所说，目前存量房市场处于刚刚爆发阶段，其盈利模式、经营方式等方向上的探索都是从头开始，正如互联网市场刚刚起步阶段也有许多困难，但这不影响它成为未来市场的主流。

中银国际研究报告指出，随着未来中国居住条件的成熟，将对存量房屋绝对数额的增长保持谨慎观望，还需要更多的数据和研究来进一步验证是否可以对未来的增长前景保持乐观。