李迅雷：当你希望房价跌的时候 即便加息也未必会跌

　　所以，我们在分析加息对房价的影响时，最好进行“穿透式分析”，即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调，更像是对着债券市场这只鸟射箭，引导资金脱虚入实，而不是鸣枪，要把所有鸟都惊飞。

　　还可以举一个相反的例子，日本实行长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见，如果利率能够调控房价，那房价的控制就太容易了。在各类资产价格中，债券对利率是最敏感的，股市对加息的反应也未必敏感，如2006-2007年连续加息，股市却不断创新高，因为当时决定股价的诸多因素中，盈利增速比加息的权重更大。

    因此，一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响，即影响它的趋势，而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌；日本已处在人口超级老龄化阶段，却不容许外来移民，故利率如何低也难以刺激房价；美国如果没有大量移民，估计房地产也会衰落。

　　此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入(大城市方兴未艾)而言，是不足的。相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少(中国的城镇化已到后期)，所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。

　　中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。