一、全年库存总体下滑
(一)35个城市分析
1、12月库存延续全年下滑态势
截至2016年12月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23334万平方米,环比减少1.0%,同比减少10.6%。观察2016年全年月度数据,全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势,体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看,已出现连续17个月的库存同比下跌。部分城市去库存效果较好,已从“去库存”阶段转变到了“补库存”阶段上来。
对2010-2016年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放,各大城市商品住宅库存积压现象比较明显,库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖,35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升,去库存速度略有加快,部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升,到了第四季度则呈现高位盘整的格局。2015年库存规模总体上呈现下滑态势,吻合了中央积极去库存的导向。到了2016年库存规模继续下滑,这和房地产销售面积大增等有关。
图1 35个城市新建商品住宅库存量
数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院
2、24个城市库存出现同比下滑
2016年12月,35个城市中,有11个城市库存出现了同比增长现象。其中济宁、淮南和太原3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到29.7%、29.2%和20.2%。同时,35个城市中,有24个城市的库存出现了同比下滑态势,其中合肥、南京和杭州的同比跌幅较大,跌幅分别为54.5%、50.2%和42.8%。这3个城市属于库存明显不足的城市,补库存的需求也较大。
图2 35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序
数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院
3、全年呈现供小于求的态势
2016年12月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2413万平方米,环比增长12.4%,同比增长3.4%。12月份推盘节奏相比11月份有所加快,这说明房企年底前依然在积极做销售,以防范2017年楼市降温的风险。12月份,35个城市月度新增供应量小于新增成交量(其中12月份新增成交量为2658万平方米,环比增长15.9%,同比增长2.0%)。新增供应小于新增成交,所以促使12月份的库存出现了下降。
图3 35个城市新建商品住宅月度供求关系
数据来源:CRIC、易居研究院
从年度数据看,2010-2016年7年期间,前5年均呈现供大于求的态势,而2015年和2016年则呈现出供小于求的态势。其中,2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势,这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关的。2012年在市场回暖的态势下,供求双方的入市节奏加快。当然相比2011年,成交量的上升力度更大。到了2013年,市场继续火热,呈现了供销两旺的良好态势。2014年,供求双方的入市积极性要弱于2013年,但相比2010-2012年要好。2015年和2016年供求关系发生实质性变化,呈现出供小于求的态势,充分说明去库存效果较为明显。
图4 35个城市2010-2016年新建商品住宅年度供求关系
数据来源:易居研究院
(二)一二三线城市分析
1、三类城市库存均有同比下滑
截至2016年12月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米,环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%,同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。
一线城市自2016年5月份以来,库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。9月份略有差异,库存出现了环比小幅上涨、同比跌幅扩大的态势。到了10-12月份继续呈现环比和同比双下滑的态势。当然这或和此类城市推盘节奏放缓有关。从总体上看,一线城市后续补库存的迫切程度较大。
二线城市12月份新增供应量为1821万平方米,高于11月份1591万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量,导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年全年12个月的数据,库存均保持了环比和同比下跌的态势。
三线城市12月份新增供应量为352万平方米,而新增成交量为371万平方米,新增供应量小于新增成交量,这使得库存出现了下降。观察2016年全年的月度数据,总体上看,三线城市的去库存效果明显改善,当然后续需要继续积极去库存。
对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势,但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。2015年和2016年则呈现库存下滑、库存不足的风险。二线城市在2010-2014年间,库存总体呈现波浪式的上升态势。而在2015年和2016年则有积极的下滑态势。对于三线城市而言,库存增长态势贯穿于2010-2014年,说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。而在2015年则有微弱的下滑,到了2016年受一二线城市的影响,也出现了库存规模下滑的态势。
图5 一二三线35个城市新建商品住宅库存量
数据来源:各地官方房地产信息网、易居研究院
二、存销比全年总体处于探底阶段
(一)35个城市分析
1、存销比总体处于低位
2016年12月份,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9,这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比11月份9.0个月减少了0.1个月的水平。观察历史数据,目前存销比处于历史低位,总体上接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。
对2010-2016年的年度数据进行分析。2010年存销比走势基本向下,这使得房价上涨的压力持续增加,这也是为什么2010年出台限购限贷政策的重要原因。2011年存销比持续上升,说明在政策打压下,去库存的速度趋于放缓。2012年随着市场走暖,存销比逐渐下降。2013年,存销比呈现缓慢上升态势,但由于存销比数值总体偏低,所以依然能带来房价的快速上涨。2014年存销比呈现“倒U形”走势,说明市场经历了较大的波动,这和全年的限购政策、房贷政策的变动有密切关联。2015年存销比总体上持续收窄,说明去库存压力在积极有效地释放,相对应的就是房价跌幅持续收窄,进而转跌为涨。到了2016年存销比继续下滑,进而也引起了房价的快速上涨。
图6 35个城市新建商品住宅存销比走势
数据来源:CRIC、易居研究院
2、北海存销比最高
从35个城市的具体数值看,2016年12月北海的存销比数值最高,为25个月,但相比11月份有明显下降。另外,类似西宁、贵阳等城市的存销比也比较大。相比而言,合肥、南京、南昌、杭州和广州等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大,同时土地交易异常活跃。当然,此类存销比较小的城市,基本上也在近期出台了包括限购在内的各类收紧政策,后续政策效力将继续释放,去库存周期偏小的状况也可以得到改变。
图7 35个城市新建商品住宅存销比排序
数据来源:CRIC、易居研究院
(二)一二三线城市分析
1、三类城市去化速度均有加快
2016年12月份,一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.2、8.6和12.4个月。相比11月份7.3、8.7和13.0个月的数值,三类城市均有明显的下滑,其中三线城市下滑幅度更大。
一线城市已连续23个月存销比数值低于12,数值偏小。二线城市的逻辑和一线城市类似,目前存销比处于12个月以下的水平,房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小,房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小,但相比一二线城市,依然较大。
对2010-2016年的年度数据进行分析。总体上看,一线城市去库存速度要快于二线城市,二线则快于三线。而从总趋势看,三类城市的走势基本一致。其中,2010年三类城市存销比总体偏小,这也助推了此类城市房价的持续上升。2011年三类城市存销比持续增加,说明去库存的压力在增加。2012年存销比总体处于下行态势。2013年则出现了上升的态势,其中三线城市上升幅度最大。2014年二线城市政策比一线城市要宽松,存销比曲线和一线城市在不断接近。2015年和2016年三类城市则基本上都呈现出下滑态势。
图8 一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势
数据来源:CRIC、易居研究院
具体城市看,2016年12月份,存销比环比上升的城市有14个,包括厦门、贵阳和上海等城市。此类城市存销比增加,说明去库存压力有增无减。同时,在35个城市中,有21个城市的存销比出现了环比下跌,说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北海、济宁和兰州的存销比环比跌幅最大,相比11月份分别减少了5.5个月、3.2个月和1.7个月。此类城市存销比下降明显,说明去库存压力在积极释放。
图9 一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值
数据来源:CRIC、易居研究院
三、2017年热点城市应积极补库存
2016年去库存延续了2015年的态势,库存规模稳步下滑,同时去库存周期也总体处于下行态势。此类指标和2016年全国热点城市房屋销售市场火爆的态势有关。去库存效果总体不错,也吻合了2014年提出的“千方百计去库存”的政策目标。
2017年去库存战略将继续,尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说,从2016年的数据来看,库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看,依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面,调控背景之下市场需求趋于下降,另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹的可能。
附注:
35个城市按一二三线城市划分如下:
一线城市:北京、上海、广州、深圳。二线城市:长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市:淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。
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