戴德梁行理王盛：中国商业地产缺少资产管理意识

　　当然，他也不否认财务专业给他在管理上带来的便利，这给他节省了很多时间和精力投入到其他事情上。与其他管理者相比，王盛不用把时间花在财务报表上，一条业务线发展是否健康，是否要持续投入，“我很快就可以做判断，一眼就知道发生了什么事。”

　　财务背景也给了王盛在房地产金融领域的视野。与很多房地产人士不同，王盛更容易预见和理解房地产金融的发展，比如加速活跃的REITs，“这些对我来说是很自然看到的事情，如何让一个物业流动起来，上市交易，这方面的思考可能我比别人多一点。”

　　戴德梁行在服务商业地产领域尤其出色，现在10条业务线里，囊括了策略发展顾问、投资及顾问服务、估价及顾问服务、资产服务等，围绕的是商业地产规划、设计、开发、建造、运营、流通、管理等全部流程和环节。

　　王盛说，戴德梁行接下来的机会更大，一方面是在一个更加健康、专业和规范的商业市场，专业的服务机构会凸显优势；另一方面是中国的商业地产交易在活跃，无论是租赁，或者买卖。

　　“如果商业地产不流动，那么物业就是死气沉沉。资产盘活以后，专业服务的价值和地位会得到提高与重视。”王盛说，“中国市场可能很重视资产的价值，过去很长一段时间很多人都在想着赚快钱，但不知道如何管理资产，所以也不那么尊重知识、专业和服务。”

　　中国商业地产行业缺少资产管理的意识，他以此举了一个例子。自己在美国生活期间，住在旧金山一栋上世纪20年代建造的房子里，差不多有上百年历史，但房屋的品质很高，风格和细节都非常鲜明、独特，这些房屋的维护非常好，因为地段很好，所以租金也很高。

　　“但在中国大多数城市，一栋五年的楼宇就会显得很老旧，一栋十年的楼宇可能都用不了。这对商业地产而言是很大的问题。”王盛介绍，在西方，商业地产的维护，是一项非常专业和系统化的工程，定期要进行检修维护，“并不是一栋楼看起来没坏、还不错，就不修了。中国的商业地产在这方面有很大改进的余地。”

　　戴德梁行北中国区总部办公地点位于嘉里中心，这是一栋已经建成了近20年的写字楼，但现在依然非常舒适，这对楼宇的经营维护水准有很高的要求。

　　商业地产领域正在推动的资产证券化等流通交易，已经给这个行业带来了资产管理的意识。一些商业物业里，产权和租约都非常分散，这导致楼宇的品质难以保证，但当REITs开始发展以后，提升了这些物业管理的专一性，楼宇质量从而得到提高。

　　王盛介绍，提高商业物业的价值，首先要保证管理专一，产权不能过度分散，当这些物业开始上市流通以后，散售项目在减少，物业质量得到提高。

　　“中国很多业主对支付物业管理费都很抵触，因为是短线思维，不想长期持有，觉得现在付了物业费是给下一个买家创造价值。但如果大家都这么想，就会是一个问题。因为物业费对楼宇的检修维护运营非常重要。”王盛说，“比如REITs发展起来，发现这个物业是自己的资产，并且要提升价值，就会学着去爱护。”

　　房地产领域转向存量交易的机会，以及与此匹配的资产管理，是一个渐渐浓厚的意识，也是这个行业慢慢变轨的趋势。

　　“这是我们业务最大的变化。房地产服务行业是从西方开始的，成熟市场很多年以前就没有什么增量可言，几乎都是存量业务，并且体量、业务量都非常高。”王盛说，“我们现在业务线组合与国外还有很大的区别，国外租赁业务是最大权重，公司很多、市场体量很大，所以我们还有很高的增长机会。”