货币还是土地？房价的秘密明年见分晓

经济学家樊纲刚刚做出了一个总结，说是当前房地产市场上流传着的两个似是而非的观点都不对，一个是一些券商分析师认为造成目前房价问题的原因是货币太多，二是很多房地产商所说的土地太贵。

  “但事实上，这两种观点都是站不住脚的，相对于需求，我们的货币并不比过去多；另外，很多房地产商说，房价高是因为地价高，现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题，各位做企业的，这地价不是你拍出来的吗？你要不是预计未来的房子卖得比现在好，你为什么拿这个地？”

  樊纲的双重否定，一是否定了单方面的货币原因，一是否定了土地太贵。但是，我觉得，樊纲并没有能够否定，一线城市的土地实在是供地太少。

  根据光大证券(601788,股吧)经济学家徐高刚刚引用的一份数据，“今年前11个月，全国100个大中城市土地总供应量同比下降8%，跌幅相比去年温和收窄。但同期，北上广深4个一线城市的土地供应总量却同比下降27%，跌幅大大超过全国平均水平。”

  开发商为什么要抢地抢成“地王”，一方面是的确不差钱，今年业绩太好，“9·30”之前银行贷款发债等资金成本也低也充足；但是更重要的原因，恰恰是对于他们房价看好的是一些热点城市的土地供应的担忧，如果没有地，房地产生意就转不起来，那就等于他们手里有一部生产机器干脆就停产，无米下炊嘛。

  “9·30”之后，各地政府对房地产的调控升级，先是重启限购限贷，然后是严查房地产商的杠杆，购房者的杠杆，总之除了限购之外，大部分措施都是从降低房地产市场的杠杆入手的，也就是说从货币因素入手；同时，对于土地供应而言，倒是延续了原来的措施，甚至是因为担心拍出来的地王太多，供地更谨慎了。

  我觉得在这样一个局面下，市场上对于房价如此之高到底是货币太多还是供地太少的争论，有可能在2017年见出分晓，在这里我们并不能给出一个肯定的答案，毕竟在2015-2016年的一二线城市的房地产牛市当中，货币因素和土地因素都存在，很难分清到底哪一个是最根本的原因。

  有意思的是，就在今年“9·30”房地产调控启动之前的9月27日，我在《地平线》专栏中写过一篇《房地产的泡沫有多大？分歧比你想象的大得多》引发了一定的关注。

  当时我拿来做对比的，一个是海通证券(600837,股吧)的姜超团队，一个是光大证券的首席经济学家徐高。

  现在姜超已经是海通证券的首席经济学家了，当时他的团队给出了一个博眼球的结论，“2016年或是中国地产市场的历史大顶”。

  这个结论的核心逻辑是人口见顶论加上杠杆极限论，“中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而2016年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿元，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是中国地产市场的历史大顶。”

  而当时徐高的观点是，房价上涨的根本动力不是货币而是土地，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。“由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市”，“（货币紧缩或者限购限贷）只是对需求的短期抑制，而非真正消灭，货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。”

  上面两位券商经济学家的话都是在今年“9·30”房地产调控升级之前说的，现在徐高还是在坚持他的观点，“货币作为一种流动性很强的购买力，没有理由认为它会只推升部分城市的房价，而绕过其他城市。不能笼统地把此轮房价上涨归因于货币超发惹的祸，当前城市间房价大幅度分化的现状说明了货币并不是此轮房价上涨的主因。”

  而对于2017年的房地产调控政策，徐高则认为需要因城设策，“对房价过快上涨的一线及部分二线城市，其主要矛盾已经从去库存变成了补短板，需要通过加大土地供应来放松房地产供给的瓶颈，釜底抽薪地平抑房价。”

  到底谁对谁错，一线城市的房价是已经在2016年见到大顶了，还是在2017年继续走高，我们其实没有能力预测，但是在2017年可以想见的一种局面是，房地产市场上的货币杠杆将被收紧，而一线城市的土地供应则恐怕难以见到放松；所以在这种情况下，2017年的房价真正的走势，将为我们揭开一个谜底，房价的上涨，到底是货币还是土地在发挥更重要的原力？