京房贷再紧一步 银行对套数认定考核外地未结清贷款

为遏制房价过快上涨，调控之手从限购到房贷持续加码升级，在抑制需求的道路上越走越远。

　　“12月2日，就有国有大行下发了自12月5日起执行最新版房贷政策通知，套数认定考核外地未结清贷款，有2笔及以上在途未结清住房贷款含北京、外地，直接拒贷。”多位接受《华夏时报》记者采访的地产中介称，这是“9·30”政策没有提及的，但仍未有其他银行跟进。

　　从明确遏制首付贷、提高首付比例，到上海等地出台、北京部分银行自行执行“认房又认贷”政策，从限制房企发债到彻查开发商买地资本金来源。

　　“种种迹象显示，不论是针对买方还是卖方，监管部门此举是要求商业银行理性对待楼市。”融360分析师王梦升认为，这是从商业银行的层面控制房贷市场过热，给楼市降温。

　　但中银国际首席经济学家曹远征接受《华夏时报》记者专访时表示，防控楼市上涨的根本不在于房贷收紧，而是需要增加土地供给，北京等一线城市存在结构用地失调的局面。

　　某国有大行北京房贷新规

　　在买方市场，为了抑制需求，继北京出台“9·30”新政之后，杭州、武汉、深圳、成都、天津等部分热点城市进一步升级楼市调控政策。

　　11月10日杭州提高购房首付比例，15日武汉加强限购限贷，深圳提高公积金贷款首付比例，17日成都重启限购，28日天津发布房贷新规，对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%；户籍居民购房，则最低首付比例为30%。这是天津“史上最严”楼市政策。

　　号称全国调控最严的上海也在同一天出台了楼市新政，且“认房又认贷”。

　　在北京地区，本报记者了解到，虽然目前仍在执行“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，对拥有1套住房的居民家庭，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”的9·30新政的规定，但记者在走访过程中发现，某国有大行在房产套数认定上已考核外地未结清贷款情况。“通过央行征信系统，可以查看买家名下在途住房贷款情况。”据某地产公司中介人士介绍，如果在京无住房，但有2笔及以上在途未结清住房贷款含北京、外地，拒绝贷款。同理，在京拥有1套住房，且有2笔及以上在途未结清住房贷款含全国范围，也将被拒贷。

　　此外，已经结清的贷款记录也将影响到利率折扣的执行。以在京无住房人士为例，在外地也无在途住房贷款，且名下曾有3笔以下（不含）贷款记录，首套房贷款利率按不低于央行档次基准利率0.85倍执行，但如有1笔在途住房贷款，利率就上浮至0.95倍执行。

　　而针对反复利用按揭贷“加杠杆”的购房人群，则贷款执行更高的利率浮动。如在京无住房人群，但名下曾有3笔以上（不含）贷款记录，则首套房贷款利率按不低于央行档次基准利率0.95倍执行，但如有1笔在途住房贷款，利率就上浮至1.05倍执行。

　　“值得注意的是，新政还将严格执行借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%规定，对购房人收入证明认真把关，把关的内容包括不再接受子女和父母共借，共同开具收入证明的贷款方式。”多位接受记者采访的地产人士表示，如果房价不能得到进一步控制，多家银行会继续跟进。

　　房贷调控抑制需求

　　当下，大多数银行仍对贷款利率有下浮优惠，但首现上升趋势。融360监测数据显示，11月超八成银行首套房贷款有折扣，全国首套房平均利率为4.45%，首次回涨。

　　二套房方面，35个城市533家银行中，除9家停贷银行外，共有514家银行执行基准利率上浮10%，平均利率为5.40%，较10月增加0.01个百分点。从同比来看，去年同期二套房利率为5.38%，11月同比上升0.02%。

　　同时，在贷款审查方面银行明显收紧。多位银行人士告诉记者，行里加强对个人收入证明的审核，包括个人流水的真实性、个人信用的良好程度等。

　　“调控让更多的购房需求被抑制，银行的按揭贷款量自然会下来。”多位银行人士接受采访时称，未来楼市信贷政策主要依据房价的走势，如果房价还在涨，部分二线城市还会继续出台收紧的信贷政策，套数认定考核全国未结清贷款，利率浮动考核贷款记录都将进一步遏制居民“加杠杆”行为。

　　但曹远征认为，防控楼市上涨的根本不在于房贷收紧，而是需要增加土地供给。

　　“现在的情况是中国的房地产建筑面积百分之六七十集中在三四线城市，但是它销售收入只占30%，百分之三四十在一二线城市，销售收入占70%。”曹远征认为，这个结构肯定是不对的。

　　“此外北京等一线城市还存在结构用地失调的局面。”曹远征表示，第一、大城市是否需要农业指标，这值得探讨；第二、北京商业用地和工业用地占了70%，住宅用地只有30%，建设用地结构仍需调整；第三、北京有很多小产权房，能不能让其进入市场解决供给问题。

　　中信信托副总经理刘小军认为一线城市房价总是在往上涨的原因很简单，就是因为人不断涌进，产业也不断涌进。他认为，房地产既然是一种商品，首先就要受供求关系的影响。

　　曹远征表示，解决高房价的唯一抓手就是做房地产供给侧的改革，就要增加房子的供应，满足居住需求，平衡房价。