冬歇结束 豪宅会是下个调控目标吗

北京调控政策出台两月有余，对于楼市的影响较为明显。尤其是对高端住宅市场，“9·30”新政关于非普通住宅首付比例的大幅提高，导致在售或即将开盘的豪宅项目客源大量流失，豪宅项目成交量大幅跳水。

中原地产监测数据显示，2016年11月，北京市单价10万元/平方米以上高端住宅共成交47套，成交面积1.16万平方米，环比均下滑27%左右；10月，该类住宅共成交64套，成交面积1.58万平方米。而“9·30”新政出台之前的9月，该类住宅共成交80套，成交面积2.36万平方米，11月成交量和面积环比9月跌幅达41%、51%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新政之后豪宅销量首当其冲受到抑制，尤其是受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上“认房又认贷”条款的收紧，使得豪宅市场当中改善及投资型客都受到了波及，购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅销量的放缓。

此外，高价盘获批预售许可证的难度增加，也导致豪宅成交的进一步缩水。很多项目计划下半年入市，但是由于定价较高，在对价格实行管控的情况下，很难取得预售许可证。目前来看，已经取得预售许可证入市的项目均取得了不错的销售业绩。

郭毅进一步分析认为，从政府的角度来讲，希望开发商维持一个理性的房价，因此才会在预售证的审批上严格限制。从目前的情况看，开发商大多面临两种选择：要么按照政府能认可的价格来报批预售证，要么就只能继续观望。

北京商报记者调查得知，在高价盘难以取得预售许可证的情况下，大多数项目进入休整期，以“自我保护”的方式暂时关闭售楼处，等待时机再行入市。

有业内人士分析认为，几年前高价项目销售是有限制的，所谓的限高令解禁后，高端项目销售开始回暖，尤其是随着地价不断升高，2015年至今北京新房市场豪宅化、高端化趋势加剧，高端住宅价格居高不下。今年前三季度市场逐渐升温，高端住宅成交量也不断攀升，导致北京房价也在一定程度上被结构性拉升。

“"9·30"新政出台后两个月时间里，北京新房市场成交量明显萎缩，价格也趋于平稳，政策调控的预期目的已然达到。”郭毅表示，目前市场上豪宅产品多数是地价倒逼形成的“被豪宅”，加上二手房市场已超越新房成为主导市场，因此未来政府的调控方向可能会更多偏向二手房市场，对于豪宅市场的调控会相对稳定，未来调控的影响也会逐渐衰减。

中原地产首席分析师张大伟认为，豪宅的单价总价均较高，虽然是小众市场，但对市场的影响比较大，所以从未来政策看，肯定会继续从紧。不论是信贷政策还是预售证的审批，作为非普通住宅的豪宅压力会越来越大。