万科住房众筹方案最致命的问题在哪儿？

近几日朋友圈又被万科刷屏，不是万宝恒的三角恋，是北京万科推出的住房众筹。

12月1日，久未拿地的北京万科，以109亿元总价拿下了北京海淀西北旺镇两块地，按照北京“限房价、竞地价”试点拍地方案，两块地住宅部分均要100%自持。 

这意味着，在70年土地使用权期限内，万科开发好后的住宅不能卖，只能租。自拍地结果出炉后，坊间忧虑声一片。有业内人士直言，收益账无解。

12月4日下午，万科集团副总裁、北京万科掌舵人刘肖，在北京万科中心向媒体透露了解题的“A方案”——众筹+租赁，如下图所示。

方案看起来很美，通过企业众筹，万科的拿地和建安成本得到分摊，自持的房源也有了租房客群，万科的模式也会变“轻”。但是市场的质疑声有增无减，总结业内人士的观点，万科至少要破解三大疑问。

一、是否涉及变相股权买卖土地使用权？ 

中国房地产众筹联盟副秘书长莫春分析，万科公布的A方案，面向企业募集资金，针对的是B端，并非针对大量的C端人群，这主要是出于合规性的考虑（规避非法集资）。由此，它的核心是股权，众筹是概念，即根据经营情况来获得收益，同时共担风险，而非是给予预期投资回报的债权众筹。

有业内人士质疑，万科A方案涉嫌土地的股权买卖。因为将其他企业引入到土地开发，且以支付运营费用为代价，过程中“土地开发权”已经成为众筹标的物，众筹企业无形中享受到土地开发权益，这就是在变相买卖土地使用权，违反企业100%自持土地的政策规定。 

二、对合作伙伴的新引力在哪儿？

刘肖表示，在拿到自持地块的第一时间就给海淀区的几个大企业打了电话，“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与”。 

万科的解释是，企业可以通过众筹并拥有可租赁房源来获取吸引人才的筹码、享受土地增值带来的收益以及一定的租金回报。

但是，上述三条的说服力显然不够。 

第一条，企业吸引高管人才可以给租个高端公寓，而普通员工又消费不起以万科翡翠系标准打造的租赁房，且还有政府提供的价格适中的公租房； 

再说租金收入。莫春分析，如果以20-30套商品房为一个众筹单位，以4.5万每平米（楼面地价3.5-4万元每平米+建安成本-税收优惠）来计算，每个参与众筹的企业至少要投入5400万元，在以月租6000元来计算，年租金收入为144万，需要37.5年收回成本，企业资金投入和占用压力大； 

最后看土地增值收益。莫春认为，这一是需要地段作为支撑来获得高溢价，二是需要不断有接盘侠才能将股权变现。 

三、资产证券化是唯一的盈利模式，却又遭遇致命问题。 

万科在自持地块上的租金收入远远不能满足资金成本，要想盈利，就要看未来的资产增值。但正常增长梯度下，难以解决盈利问题，垂直社交引入等也是噱头多于盈利。唯一成立的盈利模式，就是资产证券化，但要看万科下一步如何操作。 

中国房地产众筹联盟副秘书长莫春认为，万科A方案的最致命的问题，恰恰就是资产的股权分散。因为一旦股权分散，未来想做资产证券化或者REITs便会阻力重重，无法进行低成本的融资。  

作为房地产领域的一种尝试，万科的众筹租赁住房建设如果成功推行，将颠覆房地产市场的既有模式，能够缓解高房价和高地价压力。

目前看，万科的住房众筹A方案推行起来还问题重重。但是万科的住房众筹探索能否成功，现在下结论还为时过早。 

地产锐观察没有参加12月4日北京万科中心的媒体交流会，不知道万科的住房众筹计划是否还有B方案、C方案……相信，万科不止一套方案。 

在地产锐观察看来，所谓试点，就是要在过程中攻克难点，起到突破和带动作用。接下来万科住房众筹如何推进，能否趟出一条新路？让我们继续保持关注！