楼市调控升级房价是否会降 资金宽松是楼市红火推手

十天前，地产界“老司机”孙宏斌还在告诫他的开发商朋友，不要低估这次楼市调控的严峻性，“再怎么重视都不为过”。

  一语成谶。11月28日晚间，天津突然祭出被称作“史上最严”调控重拳。没有最严，只有更严。上海也在当晚大幅提高房贷门槛，秒杀与其同段位的京、沪、深等一线城市。

  这已是今年以来的第三轮楼市调控。前两轮暂时扼杀住部分热点城市房价的疯涨，但资金还在大量涌入房地产市场，10月房贷占当月新增贷款比例高达75%，环比还在增加。这被市场解读为，国庆前后的第二轮楼市调控并未重创房地产市场。

  楼市的泡沫还在积聚。10月底的政治局会议时隔三个月再次提到“抑制资产泡沫”，楼市调控也在不断升级，第三轮调控手段放在了货币信贷的收紧上。钱虽然紧了，但地产商却还在冒险拿地。

  问题又来了，这一切能否奏效？

  调控，一波接一波

  风雨欲来，已有征兆。

  11月中上旬，杭州、武汉、深圳、成都等部分热点城市进一步升级楼市调控政策。10日杭州提高购房首付比例，15日武汉加强限购限贷，深圳提高公积金贷款首付比例，17日成都重启限购。

  “这次宏观调控的力度超过每一次，是自上而下、目标管理的。”11月23日，融创中国董事长孙宏斌在“中国不动产金融年会·2016”上说，“我觉得很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性，再怎么重视这次的宏观调控都不为过。”

  11月28日，天津发布房贷新规，对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%；户籍居民购房，则最低首付比例为30%。这是天津“史上最严”楼市政策。

  比天津更严的，是上海。同一天出台的上海楼市新政，规定自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  这已经是政府今年祭出的第三轮楼市调控政策。第一次调控从3月开始，以上海、深圳为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，可算作第二轮调控。

  中原地产首席分析师张大伟认为，“十一”假期前后的第二轮楼市调控措施主要集中在限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理等诸多方面。

  “与前两轮的调控风暴主要影响投资需求不同，第三轮的调控加码是全面约束改善需求，并在银行端发力，预计影响较大。”张大伟以上海为例，上海也在第一轮调控中出台了楼市新政，但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

  而此番新政加入货币政策，提高了购房贷款首付比例，这使得上海楼市调控的力度再上一个台阶，达到了与北京、深圳同段位的水平。

  楼市调控还在不断升级。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，未来一些未达到调控预期的城市加码调控将成大概率事件。而坊间亦有消息称，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策。有媒体报道，在此之前，北京部分银行已悄然提高了首付比例。

据中原地产研究中心统计，11月以来，已有超过10个城市在上月的基础上出台了楼市调控新政。从9月30日的第二轮调控开始，短短两个月时间，已经有24个城市出台了50多项楼市调控措施。

  流动性，越拧越紧

  调控不断加码，成效开始显现。

  受第二轮楼市调控影响，15个一线和热点二线城市10月下半月的新建商品住宅价格变动情况已经发生积极变化，根据国家统计局发布的数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。

  民生证券分析师指出，一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。该分析师预计，随着热点城市限购限贷政策进一步升级，新房销售将持续低迷。

  进入11月，多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后，出现了比较明显的下滑。中原地产研究院提供的数据显示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且绝对值为“十一”调控潮以来的单周最低位。

  流动性也在收紧。一位保险资产公司人士告诉《华夏时报》记者，“今年上半年是钱最宽松的一个阶段。虽然从8月底开始，每个月月底都会钱紧，但还只是月底几天，而从11月下半月开始，明显可以感受到市场上一直钱很紧。”

  事实上，第二轮调控政策集中在国庆长假前后，从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

  从今年央行的各种统计数据可以看到，资金的宽松是今年楼市红火的重要推手。目前居民部门房贷占新增信贷规模的主要部分。房地产开发商虽有公司债等直接融资渠道，但银行资金甚至理财资金违规进入房产、地产市场的现象并不鲜见。

  “结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。”张大伟说。

  中原地产提供的数据显示，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至11月28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

  11月29日，我国1年期利率互换（IRS）涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。银行间同业拆放利率也出现全面上行。

  上述保险资产公司人士说，“尤其是11月29日和30日两天，钱尤其紧张，显然央行在用力拧紧水龙头。”

  博弈，剑指地根

  尽管钱紧了，但地产商拿地的欲望仍是难以按耐。

  以上海为例，“十一”调控政策出台以来，截至11月27日，上海新房销量环比10月下降15%，但在土地市场方面，上海10月住宅用地成交31万方、总价9.9亿元，而截至11月27日，11月住宅用地成交33万方、总价12.2亿元，土地市场依旧火热。

  这并非个案，目前重点城市的楼市和土地市场呈现出“冰火两重天”的景象。房企争相在一二线重点城市大举增加土地储备。

  近期，广州、福州、武汉、长沙等地土地市场拍卖吸引了多家房企，“限地价、竞配建”的出让方式并未抑制房企在上述热点城市的抢地热情。福州11月21日共计成交9宗含住用地，出让金超过117亿元。其中，8宗地块均触及50%的溢价率上限，转为竞争配建面积。

事实上，各地政府在调控楼市时，也都在土地政策上下了功夫。深圳拍地推行“双限双竞”。按照最新规定出让项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。北京则“限房价、竞地价”以抑制地王。

  11月25日，北京市住建委还发布《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知。此次通知规定，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

  “北京的土地政策对地产商的打击很大，基本上避免了新地王的产生，但直接导致这些新项目的未来堪忧。”地产资深专家段舒怀说。

  多地根据土地市场做出了多种调整和限制，仍然难以动摇房企积极储备土地的决心。中融信托相关人士认为，现在一些大型房企为了保持在热点城市的开发规模以及生存发展，仍会竭尽所能去拿地。因为拿了地虽然有风险，但不拿地就会死。

  在段舒怀看来，地产商不能无米下锅，再难接受的条件也要去拿地，现在挣不了钱未来或许会有转机，如果没有开工项目，对房地产企业来说就真没未来了。

  “所以，只要政府供地，必然还会有热抢的局面。但新的土地政策出台，现在就是拼实力的时候，原来的融资渠道相继遇到瓶颈，而且动辄70年的持有租赁年限，即使破产重组也不能改变土地性质的要求，没有充足的资金不可能撑下去。”段舒怀称。