凯德中国陈培进 一口流利普通话背后的“军令状”

“在北京出于各自发展策略，新加坡的一些企业选择转战其他城市。凯德一直在观察市场的改变，希望能够在市场完全变化之前先行一步，走在浪潮之前。”在来福士12层的凯德办公室里，凯德中国华北区区域总经理陈培进说道。

在北京二环路寸土寸金的东直门，坐落着北京来福士中心。这座综合体的写字楼12层，是凯德中国华北区域的办公地点。

9月19日，一个明媚的午后。靠窗坐下、一口流利的普通话，是陈培进给房掌柜留下的第一印象。

审慎的新加坡企业

北京市场是一块诱人的蛋糕，诸多开发商都期盼分得一杯羹，这其中就包括像凯德这样来自新加坡的企业。

然而最近几年，房掌柜观察，在北京房地产领域，硕果仅存的新加坡企业，只剩下凯德一家。在东直门交通枢纽处一座至今还未开业的购物中心，那处原本属于新加坡某开发商的项目，如今已换了新主人。

新加坡开发商转战其他城市，在于其审慎的行事风格。面对北京地价的飞速攀升，开发商的利润空间在不断被压缩。

以凯德为例，近几年其放慢了在北京市场的开发脚步，凯德对资金的管控很严格，一旦拿了总部的钱买地，就必须要计算回报。“凯德不会高价拿地，我们做的是‘稳生意’。”陈培进道出了凯德的策略。

2016年伊始，一路高企的房价推高了开发商的预期，同时高价地频频爆出。数据显示，截至8月24日，全国单宗土地成交额超过10亿元的有300宗，溢价率超过100%的高价地达150宗。

“对开发商来说，过高的土地成本是致命的。”陈培进表示，如果土地成本超过项目的一半，会很难运作，超过1/3的的话，灵活度就受影响。

应对高地价的筹谋

高企的地价为追求资金效率的凯德提出了一道课题。在房企大鳄云集、竞争激烈的北京市场，凯德决定利用自身优势探索一条新的扩张路径。

凯德的强项在于地产综合运营管理能力。在凯德深耕中国市场的22年里，以上海、北京、广州、成都、武汉为首的中国五大核心城市群全面布局。包涵商业、住宅、综合体等业态，诸如综合体品牌来福士、以社区型购物中心为代表的凯德MALL，以及中高端住宅产品凯德·麓语、凯德·锦绣。

“操作综合体项目是凯德的强项，我们通过跨多元业态的运营管理能力，可将建安、商业部分做好，进而带动附属的住宅项目。”在陈培进看来，房地产进入白银时代，开发商要想走得长远，并不能依靠突进式高价拿地，而应通过高效的精细化运营管理取得价值回报。

大型投资机构相信并选择与凯德长期合作便是源于此。在这些机构看来，他们投资房地产所需要的不是高收益，而是合理、长远、稳定的收益。

在刚刚过去的几个月，一些企业找到凯德，希望与之合作借力凯德的管理运营方面的专业优势。为此，陈培进将很多精力投入到与对方洽谈及甄选潜力项目上。

在陈培进看来，虽然现在北京中心城区没有新的出让地块，但许多地块掌握在不同的企业手中，如果通过合作方式进行项目开发，未来将在市场中独占鳌头。

“无论是合作还是收购现有项目，这些我们都在考虑。在当前的市场环境中，我们要打造一个更加稳定、长远的企业收入模式。”陈培进说。

义无反顾的“军令状”

陈培进19岁参军，曾在新加坡武装部队服役26年。在临近退伍时，恰好新加坡驻华大使馆需要找一个普通话比较好的高级军官，于是陈培进便走马上任。

6年的参赞工作让陈培进对中国有了深刻的了解，也让他爱上中国。2010年一次偶然的机会，凯德中国需要找一位做企业服务的新加坡人，最终选中了陈培进。

在凯德的这几年，陈培进目睹了地价与房价一路上涨。2015年被业内称为北京豪宅元年，高价地不断涌现，豪宅如雨后春笋般在2016年相继入市，高端市场面临激烈的市场竞争。

今年年初，陈培进接到了集团的年度销售目标，在北京豪宅四起的市场背景下，是一个不小的压力。但在几轮沟通之后，陈培进却立下“军令状”，选择接受挑战。

2016年北京豪宅市场迎来爆发式增长。中原地产研究院数据显示，截至9月25日，今年1000万以上的豪宅签约4186套，刷新了历史纪录，凯德麓语也成为市场关注的热点项目。

按照陈培进的说法，凯德麓语所取得的成绩离不开市场与产品的双重因素。“从客户购房需求来看，往往房子总价作为重要考虑因素。总价在1000万-2000万之间的项目，是首置别墅的改善型人群相对能接受的。”

凯德麓语属于千亩别墅大盘，相当于欧洲一个小城市的规模。“在以产品说话的时代，一些别墅项目在密度与私密上并未达到别墅应有的属性。而凯德将自然生态、人文结合起来，为安居在此的人们打造了一种生活方式，远离单调和乏味。”陈培进说。