房地产公司债发行遭分类监管洗牌 53家公司或遭划出

32家被列“风险”

框定基础范围后，方案还设定了综合指标评价体系进行分类，而指标又分为整体规模和流动性管理两类。

其中整体规模分为包含“最近一年末总资产小于200亿”、“最近一年度营业收入小于30亿”、“最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负”3项。

而流动性管理则包含“最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%”、“存货中开发产品（最近一年末账面价值）、开发成本（最近一年末账面价值）、土地储备（土地价值）于三四线城市的占比超过50%”2项。

根据上述综合指标，监管层拟将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上（含三项）的企业认定为风险类。

方案要求，对于风险类房企，承销机构须严格风险控制措施，审慎承接相关项目，交易所则应当以适当方式与承销机构做好沟通协调，完善上市预审核、挂牌转让工作程序流程。而对关注类的房企，则需要发行人针对更具体的规定事项进行风险与重大事项的及时提示。

“监管层的考虑是根据指标来进行风险分类，并采取针对性措施。”中信证券一位固收人士认为，“这样的分类措施，能够让一些渐进的风险更清晰、更早的被承销商和监管部门掌握。”

事实上，按上述标准计量，大部分房企在分类中仍属正常。21世纪经济报道记者从接近监管层处获得的一份统计数据显示，在对截至2016年3月底，上交所164家房地产申报企业进行测算后发现，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。

而从方案附件的两份内部测算来看，仍然有不少于32家交易所申报发债房企在审核标准下被列为“风险类”，其中包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等，此外另有37家企业成为“关注类”。

值得注意的是，该方案也考虑了过渡期安排，即对于已获得交易所上市预审核意见函的申请人，应当参照“风险类”的管理标准提供外部担保，并根据企业风险特征设置具有针对性的限制性债券契约条款。