后脱欧时代伦敦高端住宅市场：恢复均衡发展需要价格调整

国际房地产顾问第一太平戴维斯近日发布五年预测最新数据，称税收接连上调已然对伦敦豪宅价格形成冲击，而脱欧事件更使不确定气氛继续笼罩，势必延迟豪宅市场重回上行通道的时间节点。

第一太平戴维斯预期年内伦敦顶级豪宅市场将继续调整。随着脱欧谈判的展开，未来两年内豪宅价格基本不会发生变化，有望在2019年回归上行通道。

伦敦中区豪宅市场是受2014年底印花税改革影响最大的板块，均价约为每套400万英镑。公投前夕的价格较2014年峰值低出8.1%，其中2016年上半年即录得2.2%的跌幅。

据此第一太平戴维斯认为，由于买家观望脱欧谈判进展情况及其对英国与伦敦经济的影响，为确保成交，房价应该还有6%-7%的下行空间；不过在英镑汇率走跌的刺激下，国际买家的兴趣明显提升。预计2016年伦敦中区豪宅价格会在去年基础上回落9%，并在随后两年内保持平稳。房价将在2019年重拾涨势，2017-2021年间可实现近21%的累计增长。

与中区相比，伦敦其他豪宅板块的价格较低，均价为每套200万英镑，且本土买家占据更大比重。该板块受印花税上调的影响较小，2015年价格上涨2.3%。但今年上半年，由于二套房加征3%印花税以及公投前夕不确定性的双重影响，价格增长受抑且成交减少。

预计2016年伦敦其他豪宅板块的价格将下跌5.0%，2017至2021年间累计增长14.6%，增幅不及中区市场。此走势反映出两点：购房贷款限制严格，金融服务领域就业稳定问题引发担忧。

“不可避免地，这个市场将继续受到买家情绪的影响，但毫无迹象表明脱欧会引发又一轮全球金融危机，” 第一太平戴维斯英国住宅研究部主管Lucian Cook如是说。“今年夏季期间，市场节奏缓慢但绝非毫无生气。加之当前汇率利好，已成功吸引国际买家返场。”

“如今价格需要进一步小幅调整，才能让更多买家重回谈判。秋季市场的初期迹象显示，诚意出售的卖家已将价格下调5%-10%。当下市场形势与2002-2004年较为相像。那时市场已经历一番强势上涨，随后受金融冲击及地缘政治不确定性的影响，房价累计下跌10%。”

 “计划进行长远投资的买家将可在伦敦豪宅市场发现投资机会，但他们很可能会根据品质及地段对物业进行甄别，这就要求卖家必须能够把握买家的微妙心理。”

 “往更长远看，伦敦豪宅市场往往会在调整期后迎来强势反弹。虽然税收方面的利空影响将继续存在，但伦敦作为世界级城市与全球金融中心，拥有欧洲独一无二的基础设施优势，这将为其豪宅市场回归正常涨势奠定稳固基础。”