投资客在京投资空间缩小 楼市投资资金流向二线城市

通州新房破五万、大兴、房山新房破四万……对于投资客来说，这轮涨价行情中，北京楼市的投资空间正在逐渐变小，投资成本不断抬高。但即便如此，缺乏更稳妥的投资渠道，和资产配置的要求，令楼市投资仍旧是当前收益最高的投资方向之一。在这样的矛盾下，不少被高房价挤出北京的外溢投资客，开始关注一些政策宽松、信贷支持的二线城市以及旅游度假城市。同时，这些外溢投资客的涌入，直接拉动了二线城市房价的抬升，就连本处于淡季中的海南、云南，也出现了成交同比上涨的情况。

　　北京新房住宅性价比衰减

　　8月以来，楼市新盘的供应依旧不温不火，上周（8月8日-14日）北京商品住宅市场仅有6个项目入市，其中包括新北京中心、西长安壹号等4个商住项目，纯住宅的项目也仅有金隅金玉府和万科长阳天地。

　　根据北京青年报记者的探盘与调查，这些入市新盘依旧延续着近来的主格调——涨价！例如通州区的新北京中心项目，整体售价约为45000元/平方米，其中高层部分的报价更是达到了50000元/平方米，这个价格相比该项目今年3月入市的售价，高出了15%左右。但即便如此，该项目推出的200套房短时间内仍旧一抢而光。

　　无独有偶，同样在上周入市的两个普通住宅项目金隅金玉府与万科长阳天地也采取了跳涨的策略，价格涨幅分别高达25%、52%。但值得注意的是两个项目合计供应的新房源也不足百套。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，土地供应不足导致的未来新增住宅项目锐减的大趋势，使得现有住宅项目多出现“惜售”，而伴随“惜售”出现的则是价格的不断上涨。虽然受到供应不足的影响，这些涨价项目大部分仍能为市场所接受，但很明显，新房的性价比正在衰减。

　　业内人士认为，对于有购房资格的人来说，北京二手住宅的性价比优势已经优于个别新房项目，而对于投资以及没有资格的购房人来说，新房的持续上涨让投资资金开始外溢向一些二线城市以及海南、云南等旅游热点区域。

　　外溢效应继续体现 投资资金转移向二线城市

　　黄先生就是一位典型的外溢投资需求，20年前从河南到北京打拼的他，如今在北京已经有了两套房子。但眼看股市乏力，缺少投资渠道的黄先生，本打算在大兴义和庄附近买入一套商住LOFT作为投资。“从今年3月就开始关注，当时透露的风声是300万左右，但项目迟迟没有开盘，据说要到9月份才能开盘，最低报价也已经涨到了380万元。”黄先生告诉北青报记者，他看上的这套73平方米非毛坯LOFT，在等待开盘的时间里，就涨了快100万，由于商住项目首付至少50%，这就意味着首付款多出了近50万元。这也超出了黄先生的资金能力，不得不放弃。

　　但失之桑榆收之东隅，黄先生最终在朋友的介绍下，7月份回到郑州老家，在郑东新区买了一套二手房，买时价格在1.7元/平方米左右，如今最高报价已经达到了近2万元/平方米。

　　不少类似黄先生的外溢投资客，开始在一些二线城市寻找机会。由于二线城市经济发展水平仅次于一线城市，而且不限购、不限贷，又享受了许多新的扶持政策，于是一线城市调控的加码使得投资资金转移到二线城市，间接加温了二线城市楼市。

　　在这当中经济发达且接壤一线城市的二线城市受到资金冲击最为明显。像北京楼市价格不断提升的同时，就带动了周边燕郊、廊坊、固安、大厂等市、县楼盘价格的提升。而像今年上涨的苏州，则是吸纳了因上海限购而溢出的投资需求。

　　业内人士称，今年上半年，随着一线城市土地价格的攀高，导致一些房企纷纷前往南京、苏州、厦门等“强二线城市”拿地，使这些城市的土地市场一度热闹。这一过程也被称为资本的“溢出效应”。

　　海南淡季不淡 三成购房者来自北京

　　不仅是一些省会级别的二线城市，海南和云南这两大旅游度假热点区域，也迎来了大量外溢的北京投资客。

　　有多次置业经历的王大姐，在北京早已没有了购房资格，于是她将投资目光盯上了大理的苍山脚下。王大姐告诉北青报记者，她最近刚刚花230万元在大理买了一整套小院子，每套小院子含有四套小别墅，每套小别墅的单价都在50万元左右，四户共用一个小院，因此她一口气把整个院子里的四套房子全买了。即便如此，230万元的总价在她看来，在北京只能买豪宅的一个卫生间，但却能在洱海边拥有一整套院子。

　　类似的是，最近在海南临高碧桂园买房的丁先生也表示，北京一套商住楼的价格都在300万上下，而他刚买的海景公寓加非毛坯修也才不到50万，并且他和亲人每家都买了一套，这个投资在他看来并不在意能否升值，主要是打算过年时和全家人一起在海南过。

　　类似的投资需求外溢正表现的愈加明显，据统计，中国富裕阶层出游目的地52%为海南。平安好房北京分公司总经理卞京表示，无论是基于养老、休闲居住还是投资升值，北京人在海南买房的热情都非常高。据初步统计，北京地区客户占海南所有楼盘销售份额30%以上。

　　并且，海南省政府在今年初放开了房地产调控政策，且央行、银监会发布房贷新政，使得海南除三亚外都可享受最低首付20%。这明显促进了海南楼市的成交，数据显示，上半年海南全省房屋销售面积759.06万平方米，同比增长64.3%。

　　业内人士表示，当下“北上广”楼市被限，二线城市也步入涨价快车道，使得外溢的投资需求再次涌向海南、云南这样具有自然优势的热点区域。

　　信贷变化将影响外溢的投资需求

　　不过，需要注意的是，监管层对于外溢的投资需求，正在从鼓励变为控制，尤其是一线二线城市的房价飙升，让加强房地产调控的预期越来越高。据媒体披露，合肥已出台严厉的限贷政策，即使在合肥市区无房，有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清， 都停止贷款。无独有偶，无锡也正在酝酿重启限购政策。

而类似的信贷收紧，将直接影响到投资客的选择。业内人士表示，一些外溢投资需求关注的重点城市，在房价上涨中，都有明显的加杠杆作用。根据相关数据计算显示，全国购房 贷款新增额与新增商品房销售额比值指标在2015年年底已达36.7%，今年上半年更是创纪录地达到56.5%。

　　很明显，信贷的宽松让外溢的投资需求可以更低成本利用杠杆买房投资，但一旦信贷政策发生变化，楼市更加明显地去杠杆，可能会直接促成个别楼市过热城市的降温。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，在当前资产荒的背景下，未来房屋交易市场和土地市场仍有继续升温的动力，但热点区域将会发生转移。在“强二线”城市经历了一轮行情后，未受到政策打压的区域中心城市将成为资本关注的热点。