北京核心区域车位供需失衡 豪宅写字楼车位投资渐起

城市核心区紧俏的停车位,目前正在成为一些投资公司新的生财之道。近日,读者蓝先生向北京商报记者打来电话称,一家名为鼎森资产管理有限公司的业务人员打来电话,向他推荐一款名为“车上停车租赁”的投资项目,投资门槛为10万元起步认购,认购期6个月,月租金2.5%,按月返租金,年租金回报可达30%。蓝先生不禁疑问,一般投资理财产品的投资回报率8%左右已经不错了,这个车位投资的收益如此可观靠谱吗?

高回报的生意

“每个车位的价格是20万元,客户可以认购多个车位,”鼎森资产管理有限公司销售员告诉蓝先生,如果愿意,客户可以最少投资10万元,也就是半个车位就能够取得每个月的租金收益。

“这样的投资回报应该说相当高,而且我们是按月返租金”,销售员进一步说服蓝先生说,普通银行理财产品年投资回报也一般不超过8%,我们的车位月投资租金回报就达到了2.5%,年租金回报可达30%,应该说是非常高的。

一位中介机构人士告诉北京商报记者,北京东部区域作为商务中心和高端居住区的定位,车位价格在北京范围内排名前列。目前,区域内豪宅项目泛海国际车位租金在1350元/月,公园1872车位价格则在1200元/月。此外,周边其他老旧小区的车位价格也在600-900元之间。

北京商报记者查阅相关资料发现,以目前北京车位比较稀缺的CBD地区写字楼为例,一个停车位平均月租金在1300元左右,若以投资起步10万元来计算,月投资平均回报率在1.3%左右,与该公司所称的2.5%有近一半差距,而这还没算上产权单位和物业管理单位的利益和管理费用。

“我们的车位不是普通车位,而是机械升降式车位,成倍提高了停车面积,租金回报当然也高得多”,这家名为鼎森资产管理有限公司的业务员在解答蓝先生的疑问时表示,租金回报高,是因为“车上停车”让车位空间能够最大程度地发挥效用,产生更多收益。此外,车位经营的收益不仅仅来自于车位的出租,还包括广告位销售、国家补助和其他各类收益。

车位能赚钱吗

业内人士表示,北京城市核心区车位紧张,高峰时段甚至一位难求,供需矛盾突出是这类产品出现的基础。同时,一些高端项目车位动辄几十万近百万的天价也让车位投资成为新兴领域。

实际上,不久前就有媒体曝出,位于东城区搜宝崇文大厦的一个车位签约价格已经达到475万元,被称为中国最贵车位。该车位的真实价格虽未获最终核实,但核心区车位价格走高是不争的事实。

亚豪机构统计数据显示,截至8月中旬,年内北京车位成交量为21636个,几乎为住房成交套数一半左右。业内人士表示,按照北京相关规定,无论是小区还是写字楼车位的供应都呈现相对不足态势。

政策的变化也是车位投资受关注的原因之一。去年11月,市发改委公布修订后的《北京市定价目录》,明确2016年小区地面停车费不再实行政府定价,北京市停车位定价按照“谁拥有谁定价”的原则执行。

一位投资界人士分析,传统的车位投资收益通常分成两部分,一部分是租金收益,另一部分则是车位本身升值而产生的溢价。从该公司提供的投资项目而言,认购客户本身并不具备投资产权以及使用权的属性,因此收益仅仅来自租金部分。由此,这家公司的车位能否产生如此大的收益空间,现在来看还是值得商榷的。

警惕圈钱

“我们公司是集投资、建设、管理、运营于一体的公司,”鼎森公司的销售员对公司融资行为并不讳言,他表示该公司取得北京空军总医院、北京黄河京都大酒店的地下车位开发经营权。位于广渠门的北京黄河京都大酒店地下机械车位正在建设中。

同时,他还介绍,该项目由上市公司五洋科技作为大股东,以及首创财富和另一家上市公司“伟创”参股合作,预计在今年底将建设2000个立体停车位。

业内人士分析,并非投资所有车位都能稳赚,车位投资要考虑机会成本,需要选择优质地段。调查显示,目前广渠门附近的花市大街在售车位在60万元/个左右,投资门槛相对较高。相比之下,鼎森公司10万元投资门槛的确有诱惑力。但要注意的是,地段差别对投资回报率的影响很大,黄河京都大酒店附近地下停车场每个车位的租金约700-800元/月,与CBD等城市商务核心区相比,租金差距比较明显。上述公司所称的年租金回报达30%显然过高,需要警惕。

此外,在车位尚未建成的情况下就认购车位投资也有圈钱嫌疑,该公司的销售资质以及签署的合同是否有保障都需要核实。