高价地倒逼市场豪宅化 分析称未来刚需只能买二手房

时间过半，2016年北京房地产市场变得逐渐清晰。

中指院最新数据显示，上半年北京商品房成交37795套，成交面积436万平方米，分别同比减少20%和10%，成交均价29295元，同比上涨15%。这是北京楼市2010年以来连续6年的记录里，半年成交均价的最高水平。

量跌价涨现象的背后是土地市场的前因，继而豪宅化趋势的后果浮出水面。

量跌价涨 土地市场的缩影

作为国家的政治、经济、文化中心，北京的一举一动都备受瞩目。

上半年，北京市公布城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

截至6月30日，北京住宅用地出让仅7宗，占地面积45万平方米，同比下降68%。按照市场规律供求关系原则，供求减少价格随之水涨船高。

资料显示，北京最近拍出的延庆地块楼面3.1万元，是区内房价的3倍。此前的门头沟、朝阳、顺义、昌平地块均以高溢价拍出。

资源稀缺致使北京土拍竞争日趋“白热化”，上限成交已成为常态。数据显示，北京土地成交楼面均价19972元/平方米，同比上涨44%。

高价地频出，让不少房企望而却步。

北京万科营销总监杨晓阳认为，土地出让节奏放慢与北京市总体规划密切相关。以昌平为例，区内未来科技城规划还未成熟，土地出让较少。

远洋地产总裁李明表示，在北京高溢价拿地是一件有风险的事。远洋转型多元化发展，未来收入更多来自远洋资本。

号称“三四线霸主”的碧桂园表示，去年以来，北京土地市场呈现过热状态，房企高价拿地后期操盘压力较大。

房掌柜发现，碧桂园在北京的项目均为别墅。其中，碧桂园北京郡将于下半年开盘。碧桂园·官厅湖、碧桂园·九龙湾两个别墅项目仍在售，整体去化周期较长。

这也印证了此前碧桂园退出丰台地块项目一事。

资料显示，2015年10月，碧桂园金茂联合体以51.8亿元摘得丰台区一地块，折合楼面价2.9万元/平方米，溢价率超过140%。

中原地产首席分析师张大伟表示，以当时2.9万元/平方米的楼面价计算，未来售价预计达7万元以上，算是豪宅的标准。

高溢价拿地 倒逼房企豪宅

补仓土地储备，房企高价拿地无可厚非。关键是，拿下高价地之后，能否开发匹配高价地身价的作品。

进入地产“白银时代”，房企毛利率普遍下降。如何在此背景下，创造高溢价的产品？房企给出的答案是，做豪宅。

以6月2日拍出的顺义后沙峪地块为例，当时楼面价4.46万元/平方米，未来售价预期在10万元上下。这意味着，新上市的商品房将出现高端化趋势。

过去被认为是非豪宅区的地方将供应大量豪宅项目，这对市场定价有明显影响。

上半年北京商品房呈现“量跌价涨”。中原地产首席分析师张大伟认为：“简单来说就是豪宅成交占据高位。”

截至6月30日，上半年北京别墅市场签约达到3395套，同比涨幅高达164%。6月最后一周，北京住宅（普宅+别墅）成交排名前30名中，单价在5万元以上的项目就占11个。

业内人士介绍，今年以来北京市场改善性需求明显提高。鉴于限购政策压力，部分改善性需求购房者将别墅产品作为选择。

房掌柜了解到，近期开盘的多个项目均突破5万元/平方米。其中，五矿万科如园单价高达9万元/平方米，较上期均价上涨28%。

“高端产品的优势在于后期价格调整空间较大，普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都会特别敏感。”某开发商负责人表示。

如果近年出让的土地以豪宅形式入市，未来刚需人群住宅需求将面临窘境。张大伟称，当刚需无法被满足时，二手房市场将成为争夺的新战场。