国内开发商抢占主题公园城池：盈利模式仍靠房地产

他向《中国新闻周刊》介绍，从国际经验来看，主题公园建设开发一般考虑三个因素，第一个因素，就是乐园的创意，这一因素往往是由专门的创意团队来完成，侧重于寻找一个IP的文化体验，然后呈现出来。第二因素侧重于游戏项目的布置，以及对游乐动线的规划。第三因素，就是对于整个人流量、营收等各方面运营的测算。而这其中，第一因素是主题公园的核心文化体现，“不管是哪个主题公园，都会或多或少有一些IP放在里面，但文化体验水平的高下就在这一点。”

然而，在文化核心竞争力不足的情况下，“公园+地产”成为国内主题公园推崇的一种主要模式。数据显示，目前中国平均每省市拥有20个主题公园，有些省份达50多个，一座城市拥有多达10个主题公园的现象亦不少见。2012年各地新建的主题公园超过了100家，而在交通不便、游客相对较少的二、三线城市，也有大量主题公园分布其中。

“对于地方政府来说，在当地建主题公园，一方面有建设投入，可以增加GDP，另一方面可以带动就业，毕竟一般主题公园的规模都不会太小，需要大量的员工。”前述业内人士对《中国新闻周刊》表示，但是政府一般不会主动建一个主题公园，而是给一些政策措施，扶持一到两个开发商做这件事情，比如以低价批一块地，减免一些税费等。

有些开发商就借机钻政策的空子。上海财经大学国际工商管理学院旅游管理系主任何建民指出，很多开发商都是采取一种复合型房地产方式，规划用地在建主题公园的同时，也会相应开展房地产开发，通过主题公园拉高周边房价，然后以房地产的盈利来弥补主题公园的亏损。

这已成为国内主题公园开发心照不宣的事实。开创国内主题公园之先河的华侨城营业收入已在200亿元上下，很大程度就归功于“公园+地产”模式。

华侨城于上世纪80年代末开始在深圳湾开发主题公园，先后投资近18亿元建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷4个主题公园，将荒滩野地打造成了旅游城，周边房产价格也水涨船高。此后，“公园+地产”模式逐步走向全国，即通过主题公园带来的人流、物流、信息流和资金流，拉动周边的房地产。

前瞻产业研究院《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》指出：中国主题公园的占地及投资规模盲目扩大问题显现：全国一定规模以上的主题公园有730多个，其中占地超过1000亩的有60多个，超过1万亩的有10个；投资额超过亿元的142个，超过20亿元的12个，投资额最高的达100亿元。纵观东部沿海地区，几乎每个一、二线城市都拥有一个或多个主题公园，部分三线城市也不惜投入巨资建设主题公园。

此外，在规划的主题公园项目中，增加房地产的比重，也是很多开发商采用的盈利模式。在万达已经投资开发的西双版纳项目和武汉中央文化区项目中，也包括地产板块。其中，万达西双版纳国际度假区项目占地5.3平方公里，其中主题公园仅占地0.61平方公里，周边有三个高端酒店，还有商场等相关设施。而武汉中央文化区项目规划面积1.8平方公里，建筑面积340万平方米，但项目核心楚河汉街建筑面积仅21万平方米，两旁商场林立，在功能上，餐饮购物占据极大比重。

对此，前述不愿具名的业内人士表示，由于主题公园和酒店一样，属于前期投入较大，而回报期较长的项目，在商言商，在一开始利用房地产收入“补贴”主题公园投入也是一种无奈之举。

但长期研究旅游经济的何建民却对此忧心忡忡，在他看来，中国目前一哄而上的主题公园模式是一种短期的功利市场行为，“要想经营打造一个如迪士尼乐园般的国际级主题公园，不是光说几句大话就可以的，迪士尼能占到世界主题公园市场的50%以上份额，是一步一步打拼，一步一步试错出来的。”他期待上海迪士尼乐园的到来，能为内地主题公园模式提供一个教科书式的模版，“中国主题公园要想得到好的发展，一定要有匠心，不能只看短期利益。”