苏州房价“阴跌” 京沪深宁合等城市下半年调整在即

新华社有关房地产市场的报道基调开始发生明显变化。 

5月23日，一篇新华社社评提到：不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。

这意味着，一些热点城市比如北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等热点二线城市调控基调也很快将发生改变。其实，从近期合肥、苏州、南京等二线城市地方政府表态来看，地方政府落实新的调控政策的时间应该越来越近了。

从预期的发布时机来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为主要考虑几个因素：一是市场继续热闹，“受捧盘”频现与“高价地”频现的状况持续，政策不得不继续从严；二是，待上半年经济数据结果出来之时，如果经济基本面下行趋势结束，那么，经济对于楼市的依赖度降低，此时楼市调控政策收紧的可能性加大；从政府出台政策的时机来看，上半年还有一个月左右的时间，这些城市比如苏州、南京、合肥等，土地市场与交易市场的成交量已经得到快速释放，下半年已经无太多指标上的压力，再根据最近这三个地方政府的正式或非正式渠道的信息来看，5-6月份成为苏州、南京、合肥等城市政策收紧的“窗口期”。

其实，即使上述城市没有调控政策出台，楼市也已经步入自发的调整阶段。以苏州为例，据媒体报道，现在确实有两个楼盘降价了，一个是位于苏州吴江的苏州湾壹号，下降8500元/平。“不过开发商不承认，说产品不一样，但所谓的不同只是楼栋位置不同，都是高层非毛坯，差了近9000元/平，的确降了。”另外一个是苏州工业园区的九龙仓风华里。5月20日，九龙仓时代上城风华里紧急加推100、120平户型，不分楼层、朝向全部一口价28000元/平，但就在12天前，5月12日该盘的加推均价还是32000元/平。

为了证实苏州是否存在降价的现象，笔者也与子公司市场部负责人进行沟通。核心结论是，当前由于前期市场需求过度市场与地价推动房价过快上涨，本轮房价已经上涨至高点，基本停涨了，现在一些项目定价上更加偏理性，也就是说不再盲目追高房价，现在楼盘定价上比前期高点有所回调，部分个案价格已经开始“阴跌”，市场已经进入自发的调整阶段（比如有的楼盘前期市场最高价格卖到2.3万/平方米，现在开盘就回落到2.1万/平方米，当然，这个价格仍然比去年下半年1.8万/平方米的价格还高）。随着调控政策的落实，苏州下半年成交量将进入低谷期，价格方面也有可能会出现个案价格实质性降价。

笔者认为，在这轮市场调整期在下半年到来之时，为了更好的财务报表业绩，上市品牌开发商将率先进行价格调整，当然，对于前期获得“高价地”的企业来讲，当市场价格出现回调之时，自身楼盘又没有办法实现预期定价之时，其价格必然会出现实质性下降，“亏本大甩卖”的楼盘有可能会在今年下半年或明年上半年出现。 

那么，是否只有苏州会出现市场调整期的趋势？答案是否定的。从市场现状来看，京沪深等一线城市在政策发布后已经出现市场交易量的下跌，市场在下半年进入调整期也是可预期的；从南京、合肥、厦门等城市来看，政策面也面临调控的风险。比如，5月23日，合肥房管相关部门领导直接发话，警告市场不要过热，限购与限贷等相关措施随时可以落地。

从预期可能出现的政策落实来看，在上述城市当中，首套房认定标准或调整，预计开始“认房”；首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成；二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成；公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧；限购政策或因为楼市过热而重返南京、苏州和合肥这三个城市。

从北上广深等一线城市、苏州、南京、合肥、厦门等城市楼市发展趋势来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，在多轮“救市”政策刺激之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年上半年，也就是说，楼市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，楼市在上半年疯狂后下半年将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临，去年下半年以来的“受捧盘”频现与买涨不买跌的现象也会就此而止。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。