SOHO中国趁上海房价上涨售物业 潘石屹否认“撤资”

    3月8日，SOHO中国发布2015年经过审计后的年度业绩报告。除了净利润同比大幅下滑，SOHO中国董事长潘石屹称，“其他财务指标要比预想的好”。

　　值得注意的是，潘石屹在其2015年业绩发布会上透露，“我们看到上海房价上涨非常快，所以临时做了一个决定，把部分非核心物业资产拿出来销售，SOHO中国将先销售上海世纪广场试探市场”。

　　“上海世纪广场建筑面积超过4.2万平方米，每天每平方米租金超过10元，我们要想一想按照什么样的回报率去定价。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，“无论怎么定价，都比上海现在销售的住宅回报率要高得多”。

　　不过，潘石屹也强调，近期有种声音称，SOHO中国不看好京沪持有物业，要撤资，实际上不是的。SOHO中国拥有京沪170万平方米的物业，这些物业价值都在水涨船高，为股东带来了价值。

　　租金收入达10亿元

　　据SOHO中国2015年业绩报告显示，2015年公司实现营业额约9.95亿元，毛利润约7.34亿元，毛利率约74%；净利润约5.38亿元，同比大降86.82%；现金及银行存款供给约90.12亿元，净负债率约为24%；派发特别股息每股0.348元。

　　对于净利润大度下滑的原因，SOHO中国CEO张欣表示，“利润大幅度降低，是因为我们现在不再卖物业了，SOHO中国以前是一个销售物业的企业，销售物业有很大利润。转型运营持有物业后，净负债率为24%，现金比例也非常高。这是非常成功的转型”。

　　值得一提的是，SOHO中国租金收入同比大幅提高，租金收入约10.52亿元，同比上涨约148%。潘石屹称，在2015年整体经济并不理想的大环境中，SOHO中国新出租了28.78万平方米物业，完成了预期目标的128%，租金收入约10.52亿元。其中，望京SOHO换签合同的租金平均比原合同上涨了25.1%，SOHO世纪广场的上涨了24.7%。如此大量新增办公楼的出租，即使是在纽约、香港、东京等国际大都市，在短短一年时间里完成也是非常困难的。

　　谈及怎样看待京沪两城的办公物业市场， 潘石屹表示，2009年SOHO中国去上海的时候，所有人都说上海办公楼市场不好过。但是，以上海世纪广场项目为例，每天每平方米租金从6元涨到了10元以上；北京的办公楼市场相对上海更好一些，租金和租赁速度比上海更快，以望京SOHO为例，我们拿地时测算，若每天每平方米租金达到3元钱就能赚钱，建成后每天每平方米租金最低不低于6元，现在已经超过10元。

　　潘石屹称，在低利率、低存款准备金的环境中，一定会催生资产的升值，京沪市场已经出现了这种现象，尤其在利息下降的环境下，有回报的资产价值一定是上升的。

　　再度销售物业

　　尽管潘石屹看好京沪物业的升值空间，但他仍然决定再度销售物业。

　　“不是拿出170万平方米物业里的核心资产来销售，而是准备销售非核心资产的个别项目。”潘石屹透露，这个月底，SOHO中国将销售第一个项目，即上海的世纪广场。“若能够有好的价格，赚更多利润，也对股东有交代。如果按照我们想象中的价格销售出去，也是一个比较高的回报，其它的还没有什么想法”。

　　张欣也表示，对哪些物业以百分之多少比例销售是没有目标的，市场行情好，销售非核心资产，也是从公司角度考虑的，这种方式并不是不常见的，世界上很多公司在适当时候也都有资产调整计划。

　　或许是为了利润指标，潘石屹临时决定销售物业。但从SOHO中国手持现金量来看，潘石屹并不缺钱。据其业绩报告显示，SOHO中国现金及银行存款约90.12亿元。

　　对于这90亿元现金如何使用，张欣透露，“我们不会在拿地方面非常激进，因为公司转型之后，是以办公楼出租为主的房地产公司，真正的增长空间是来自于SOHO 3Q，它的经济模式不需要大量投资，是以轻资产模式运营的，所以不需要手上控制太多的现金”。

　　对此，SOHO中国总裁阎岩补充道，即使在SOHO 3Q业务扩张过程中，SOHO中国也不会购买任何物业，而是会与更多的开发机构、投资机构进行合作。

　　置换外债降低汇率风险

　　事实上，在SOHO中国转型过程中，一直备受非议的是资产负债情况。SOHO中国为了加快转型，也曾在海外大量借债，不过，这种模式正在转变中。

据SOHO中国业绩报告显示，2015年，是市场上资金宽松的一年。在低利率、低存款准备金的环境中，去年SOHO中国完成了30亿元人民币债的发行，利率仅为3.45%，同时偿还了部分外币债，以此来规避汇率波动给公司带来的风险。

　　对此，张欣称，以前SOHO中国海外债务量很大，当时美元债融资成本比较便宜。“随着近一段时间人民币兑换美元汇率的下降，像我们这样的企业就承担很大的汇率风险，因为要用人民币收入来偿还美元债，因此我们董事会对这件事非常的谨慎，一年多前，我们就做出一个决定，要快速的把这个债务结构改变一下，从外债变成内债”。

　　“刚巧在我们做这个决定的同时，人民币债务市场发展的非常好，现在，SOHO中国的外债在所有的债务里面只占16%，已经非常小，很健康，不用太担心汇率风险了”。张欣补充道。