“面粉比面包贵”成趋势 融创增值上海外滩核心资产

在上海，有一个非常特别的现象。外滩-陆家嘴-北外滩黄金三角核心区域浦西段的高端酒店，截至目前只有茂悦、悦榕庄、半岛酒店、和平饭店、华尔道夫酒店、W酒店（在建），他们是绝对的非卖品。

　　因为这些核心地段的私人酒店远比住宅更稀缺，目前可售的只有半岛酒店的部分公寓，同档次公寓产品市场整体供应量不足50套，精明的持有者自然会选择享受长久红利，而非坐地起价一次性销售。然而，融创中国新近推出的高端公寓产品——外滩188项目，实为黄浦江畔的第七座私人酒店，但他却以销售方式入市，价格只有同类地段的6-7成。

　　而上海规土局10月20日公告显示，挂牌出让的虹口区提篮桥街道HK324-01号的商办用地，起拍楼板价已达2.55万元/平方米，容积率达到5.5，上半年上海土地最高溢价率高达95.5%，该地块作为核心区极为稀缺的土拍地块，最终楼板价也很可能会有所突破。

　　与之相比，外滩188的容积率只有3.8，销售报价约6.5万，考虑到容积率因素，坊间认为基本没有赚什么钱。但是，越来越精于打造产品增值服务的融创，认为单纯价格实惠还不够，需要增加更多的配置，以进一步提升业主的居住生活品质，将核心区的稀有土地资源打造成享受型居所。

　　于是，项目在邀请香港设计师梁志天主笔设计，装配BOSCH、VenetaCucine等12大全球一线奢装品牌之后，又引入绿城服务，推出具有资产管理、增值服务和社区生活服务三重功能的ONE生活服务体系。包括提供享受型生活配套，恒温泳池、健身房及上门私宴等高端定制服务。

　　融创为何选择以相对较低的价格将极具升值空间的酒店产品向市场销售？为此，笔者采访了负责外滩188项目和盛世滨江项目的融创上海区域公司副总经理韩波。

　　话题1：不要高销售溢价，要高品质

　　问：过去几年融创在上海的滨江项目销售似乎太快了些。以盛世滨江为例，先期的大部分房子都卖掉了，错过了这一波的市场涨价行情。外滩188的价格在整个区域的销售价格也属于偏低。周边的楼板价已经突破了5万元/平方米，而黄浦江边的住宅销售单价都在10万元左右。面对市场的大好局面，融创为什么没有通过提高价格，放慢销售节奏，赚取更高的利润？

　　韩波：主要是考虑到品牌落地。业界对上海外滩这一块已经达成共识，这个片区的供应非常稀缺的，将来这个地区，我自己感觉8万到10万也是没有问题的。但我们自己的想法是品质做高一些，注重利润率和规模的平衡，不会把房子开发得非常慢，做出销售价格畸高的产品。

　　融创的业主满意度、员工满意度、供应商满意度三个满意度指标是融创历年来非常关心和重视的，近几年已经把这三个指标的重要性上升到和公司规模利润率等相同的高度。而在上海，融创愿意把一部分开发商应得的利润，更多地让利给小业主分享。

　　实际上，融创为提高产品的品质，投入了大量的资金。盛世滨江在由融创接手以后，进行了诸多的整改，包括对已经完全卖出2号楼的外立面、公共区域进行整改，在对小区原有围墙进行了整体翻新，设置专项基金，请来了专业的非毛坯修公司，对已经交付甚至部分已过了质保期的物业增加房修投入。同时，还引进了绿城物业来替换原来的物业公司。目前绿城物业提供的服务已经达到了7元钱一平方米的水准，但是对业主的物业管理收费只有4元多。融创对物业管理公司的贴补，仅近三年总共将达到1000万元。

　　话题2：好房子的标准不仅仅只有房子

　　问：我们发现，融创对好房子标准的定义，越来越不局限于房产品本身了。在外滩188项目中发布“ONE生活”服务体系，是否代表着未来房地产行业的优质产品标准发生了变化？就像iPhone出现前，人们对手机的定位，仅仅只是电话。但在iPhone出现后，手机变成了一部可以随身携带的电脑。当高品质的房屋，配套上一流的物业服务，是否也意味着房子的实际使用价值会发生质的变化？我们物业服务是否能像iPhone的APP那样，内容多元，无所不包？

　　韩波：以前大家提到融创，都说是销售能力强的公司。我们目前能够做到产品制造能力也是比较强的公司，但最终我们希望能够形成生活营造能力更强的公司。希望在将来的融创公司中，我们生活营造部门的同事会是更有价值，更强的一个部门。

　　通过多年对客户的理解，我们已经看到趋势。客户购买房屋的需求，这几年有了明显的转化：由过去投资，财富的增值、安居的需求，转到健康优质的生活方式。客户对我们社区价值的真正认可，不仅是拿到我们交付的漂亮房子那一刹那，而是在这个社区里居住了三年、五年以后，感受到我们为其营造的品质生活，有很好的生活体验。所以，融创的下一步开发重点就是从建造品质住宅转向营造美好生活。

　　整个房地产业务开发会有一些转化，要让客户在我们社区，各种全方位的生活场景做一个系统。生活体验的环节，希望能够把符合现代生活，围绕客户的生活打造产品。希望生活营造能成为公司未来最强的能力，涵盖了我们的产品制造，涵盖了我们对生活的理解。

　　我们在外滩188会给未来业主提供五星级的酒店服务，包括24小时管家级的生活服务。针对日常生活我们有绿城物业提供的基础服务，涵盖了衣食住行游，为我们全体业主能够提供园区服务体系，涵盖了医疗、文化、教育以及居家生活三个方面，这是从物到人的关怀，从老中青幼包括孕妇等等这些人群，我们为生命周期提供不同的服务。我们也为房产品根据空置期、入住期、外租期，为房产品周期提供各种不同的服务。

　　我们的增值服务，从室内的清洁服务到会所服务，到代订机票、车票、酒店等等，一方面能够为业主提供生活所需的各类服务，同样可以提供各类商业所需的服务。在大堂中间设置24小时管家平台，同时设置有水吧、沙发的休闲区，能够为业主一方面提供会客、交流等休闲功能，一方面也能够在大堂里面享受到刚才所讲的所有生活，为所有的商务服务提供场地。

　　在以上的服务基础上面，我们还为我们的业主提供资产管理，为业主提供租赁担保，为后续入住的客户提供全流程的居家服务。我们希望交付以后业主出租的收入能够涵盖业主按揭的支出。相当于各位业主支付首付，后续的钱是由我们所提供的租赁服务来为各位提供按揭款。

　　而在盛世滨江，我们为洋房业主提供了专属服务，设置了九人的专属服务团队，这九个人将只为这32户业主提供专属服务。在洋房地面、地下提供了专属礼宾岗位。在地下层专门设置了管家办公室，能够让洋房业主在最短的时间内找到我们的管家，能够让我们的礼宾，陪同访客一起来到我们业主的面前。

　　盛世滨江是绿城物业300多个项目里面选出来的15个幸福人居的试点项目之一，也同样是绿城物业在上海唯一的一个试点项目。它的服务将比普通的绿城物业管理小区更上一个层次。湾璟会为洋房业主提供了私人定制，包括私宴服务、会所服务、私教上门的健身课程。