58同城大数据分析：政策提振交易淡季 通州成焦点

2015年以来，在中央定调稳定住房消费的背景下，多项政策联合发力改善市场环境，从330新政到年内的屡次降息、降准，从营业税下调到进一步放宽公积金贷款申请门槛，一系列的政策组合拳确实影响了人们的购房预期，58同城房产研究中心数据显示：即使进入到二手房交易的淡季，交易量有小程度跌幅，但交易价格却依然保持了上涨势头。尤其对于北京、上海的通州区和闸北区，更是紧随地方行政举措起降。

北京：限购下的通州

根据58同城房产研究中心的数据显示：传统淡季下的二手房交易量有小幅下跌，但8月份北京二手房住宅均价3.42万元，比7月份有所上升。究其原因公积金新政二套房首付由30%降低为20%，其在北京市场意义并不是很大。二套房一般为家庭的改善型住宅，其面积和总价相对较高，而公积金最高贷款额度120万的限制，意味着购房者只能寻找总价在150万的房源，对用户的刺激不够明显。而一个多月时间里，新生的北京行政副中心通州，也成为了北京房地产市场众所瞩目的中心。

7月闭幕的北京市委全会将流传多时的“将通州建成北京行政副中心”之说，形成定案，使得接下来的一个多月时间成为了通州房价的野蛮生长的一个月——楼市量价齐升，不少楼盘单价再次突破3万元大关，位置较好的项目价格涨幅已达20%-30%。7月份成交均价较6月环比上涨5.17%；截至7月26日，通州区域住宅库存仅为7616套，是通州住宅市场最近6年来的最低值。

就在通州楼市涨声不绝之时，8月14日晚间北京市住建委和北京通州区政府联合发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，这份通知被称为“史上最强限购令”，为通州的楼市踩了一脚刹车。58同城数据研究院数据显示：8月份通州的二手住宅交易量跌幅最大，高达50%，成交均价也出现了0.4%的小幅下跌。但沿八通线轻轨的片区，价格保持了坚挺，新化大街、通州北苑、梨园、土桥等板块依然有小幅增长。

值得注意的是，通州限购对本地区域房产市场的短期影响将主要表现在普通住宅类交易量下降，及商住和纯别墅地产交易量激增，其中商住产品在8月份共成交818套，相比7月大涨167%。商业地产交易量的涨幅远高于普通住宅交易量的跌幅，这说明需求已被商业类型房源所部分替代，更深层的影响在于对周边县市如燕郊地区，随着通着区域因限购令导致的房价平稳期到来，燕郊的房价将出现停涨现象。

专家分析，通州限购应该是在京津冀协同发展背景出台的一个短期政策，其更深层的目的在于减少协同发展的困难，在未来几年，北京市政府完成搬迁后，应该会出现新的购房政策变化。

上海：大静安下的闸北

2015年8月，上海二手住宅市场成交均价为25026元/平米，尽管再次上涨，但涨幅极小，成交量也扭跌转涨，8月成交量32680套，环比上月上涨0.66%。虽然不论成交量还是成交均价，都是小幅上涨，但扭跌转涨势头值得注意。显然，8月底出台的一系列优惠政策包括今年第四次央行降息、上海公积金5年期以上利率下调至3.25%、六部委调整房地产市场外资准入政策、公积金贷二套房首付比降至两成等，为上海二手房市场打了一剂强心剂。

然后，8月的上海房地产市场，最令人关注的无疑还是闸北区并入静安区后为该区域房地产市场带来的新红利。两区合并，无疑闸北获益最大，很有可能会和北京通州一样，在短期内有一个价格快速上涨的过程。

事实上，尽管静安闸北两区合并的最终消息于9月落实，但8月的闸北区已经在传言和辟谣各色新闻中，实现了二手房的交易量的迅速提升，相应地，房价水平也迅速攀高，在8月份成交均价上领涨其他区县。尤其是彭浦新村的交易量猛增，其日均交易量增长了５％－１０％，房价平均涨幅在２％－３％之间。而价格涨幅最大的当属具学区、环境优势于一体的大宁板块，也有２％的涨幅。值得一提的是，当前，大宁的二手房价已然赶超同区域的新房。

整合静安区与闸北区，重塑大静安，对静安区、闸北区的发展都将有着深刻意义。闸北二手房市场的活跃，显示了合区下对于量价向好的市场预期，短期内卖方市场特征更为突出。

各大城市量跌价涨成主流

国家统计局发布8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市数量增加，涨幅略有收窄；二手住宅价格同比涨幅略有扩大。在二手住宅中，则是90平方米及以下的小户型涨幅最大，同比上涨4.2%，环比上涨2.1%，均略高于二手住宅的平均涨幅。

以成都为例，8月的榕城二手房成交133万平方米，同比大涨41%，其中二手住房成交猛增71%，一连五个月保持高位运行。即便多项政策落地至今已将近半年，但二手房交易的热闹势头依然不减。

历次降息、降准，收益最大的都是房地产市场。降息降准都是释放刚需购房的明显信号，政府对楼市的调控已由13、14年的管控投资投机，调整为满足刚需市场。在今年，央行已四度进行降息，5年以上贷款基准利率已降至5.15%，为1991年以来的新低。这对受到政策鼓励入市的“刚需”买家来说，首套房贷的低首付和降息后月供压力都将会下降，促使其入市的提振作用将非常明显。8月份重点城市在成交量回落之时，成交价仍在一路高歌猛进。与去年6月房产价格降到谷底，房产市场一直处于复苏阶段有较大关联。

总体来说，8月份的全国二手房市场淡季不“淡“，使得金九银十更加可期。