北京上半年最后两宗大兴土地上市 “狼多肉少”引肉搏

昨天，北京上半年的最后两宗地成交，两宗地共带来33.8亿元的土地收入。至此，北京上半年土地市场以685亿元收官。昨天成交的两宗地中，大兴庞各庄的宅地吸引了9家房企84轮的肉搏战，最终旭辉联合体以住宅部分全部建成限价房的代价摘得，限价房限价9335元/平方米。业内认为，“狼多肉少”土地供应稀缺，以及房企回归一线城市是房企竞争激烈的重要原因。　　　　　　　　　　　　　　　　

　　9家房企84轮争抢宅地

　　昨天下午，包括大兴区庞各庄镇PGZ01-01、PGZ01-02地块（原庞各庄镇镇区改造项目1号地部分地块）F3其他类多功能、F2公建混合住宅用地（配建“限价商品住房”）和大兴区新城北区DX00-0301-6001地块F3其他类多功能用地进入现场竞价阶段，后者经过10轮竞标被北京格雷时尚科技有限公司以9.7亿元的价格摘得，溢价率仅11%。

　　含有住宅用地的庞各庄地块引发激烈争抢。截至网上报价结束，庞各庄地块共获得12次网上报价，包括恒大、中骏、富力、碧桂园、万科、兴展、K2、旭辉永同昌天恒联合体以及首开保利联合体等竞标主体均亮相竞标，经过84轮竞争，旭辉联合体以24.1亿元和宅地全部建限价房的代价摘得该地块。

　　庞各庄地块东至纵六路，西至纵三路，南至幸福路，北至繁荣路，建筑规模26.62万平米，需配建3.12万平方米的限价商品住房，且该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限时，转为在此价格和配建3.12万平方米限价房基础上通过现场竞报限价房的方式确定竞得人，限价房销售限价为9335元/平方米。

　　住宅部分售价覆盖成本

　　对于该宗地的成交楼面价，中原地产首席分析师张大伟认为，该地块住宅部分全部将建为限价房，按照普通住宅成本计算，售价覆盖成本。24.1亿的成交价也就是获得了206434.4平米的F3及部分F2地块，住宅以外的其他部分，平均楼面价为1.17万元/平米。

　　根据亚豪机构统计，庞各庄板块目前在售项目有5个左右，其中包括众美城、龙熙公馆两个普通住宅项目，售价分别为13000元/平米、17500元/平米（非毛坯现房）；一个商住项目富力飞常HAOS，目前售价14000元/平米（非毛坯）；以及龙熙顺景、龙熙·瓦德拉玛庄园两个独栋别墅项目，售价在27000-30000元/平米。

　　“该板块项目销售情况一直处于不温不火的状态。”亚豪机构市场总监郭毅说，其最大的缺点是地处偏远、交通不便、各类配套均不完善。目前区域内唯一可参照的商住项目富力飞常HAOS的售价仅为14000元/平米，今年上半年富力飞常HAOS虽然定价较低，但签约量也只有22套，可见在天宫院尚存一定货量的前提下，庞各庄很难突破市场现状。

　　不过郭毅也认为，大兴前景可期，从未来趋势看，大兴区依托北京新机场，拟规划建设300平方公里的北京新航城，其中庞各庄定位为临空产业配套服务区。而未来大兴线将有望南延途经庞各庄连接固安，从长远来看，区域具备一定的投资前景，旭辉也是基于良好预期才大举布局。

　　今年宅地供应稀缺成定局

　　庞各庄地块是继上周大兴瀛海地块遭抢之后，大兴区域宅地再次引发市场热潮。

　　据亚豪机构统计，2014年北京商品住宅用地供应517公顷，仅完成计划的51.7%，而在2015年的供地计划中，商品住宅预计供应750公顷，相比去年又减少了25%。上半年截至6月29日，北京宅地仅实现成交169公顷。

　　郭毅表示，今年宅地供应稀缺已成定局，因此才出现“出一块，抢一块”的盛况，甚至房企明知利润偏低也要抢得地块维持公司运营。

　　另一个值得关注的现象是，房企回归一线趋势更为明显。继恒大成功进京之后，此次拍卖还出现了另外一家南方名企面孔——碧桂园。“南方系知名房企纷纷进京，说明北京住宅市场对于开发商来说仍然具备较大吸引力。在全国楼市整体进入‘慢行道’之际，北京还是为数不多的能够继续保持上涨动力的城市之一；除此之外，基于土地成本的上升，未来北京市场豪宅化的倾向已非常明显，而豪宅产品对于品质的要求更甚，因此擅长精耕细作的南方名企此时进京也有其特定考虑。”郭毅说。