红五月北京楼市量价齐升 “三元化”调控格局初步形成

虽然深圳抢了风头，但北京楼市的红5月表现一点都不差。

　　北京住建委网签数据显示，5月北京新建住宅（剔除保障房、自住房）实际签约套数为4822套，环比上涨达到了37%，成交均价也达到了28810元每平米，环比上涨了0.2%。

　　从二手房数据来看，5月北京二手房住宅成交均价为3.6万元/平方米，环比上涨2.2%，比去年同期上涨4.6%，这也是价格同比数据7个月以来首次由负转正。

　　北京红5月的行情有望在6月持续。

　　5月29日，北京出台住房公积金新政，自6月1日起，北京住房公积金从此前的认房认贷改为认房不认贷，且二套房的最低首付降为三成，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭等。

　　北京中原地产首席分析师张大伟称，在市场预期逆转的背景下，公积金政策更是在执行上利好改善性住房需求，拉动北京6月市场继续升温。

　　不过，北京的房地产研究机构、开发商在接受21世纪经济报道记者采访时称，北京限购并未取消，且无刺激性的楼市政策，在购房者趋于理性，回归居住的背景下，本轮北京价格上涨的过程更长，房价走势会比较平缓，不会上涨。

　　豪宅变现抢眼

　　北京量价齐升的楼市中，表现最抢眼的无疑是豪宅项目。

　　5月单月，北京住建委网签数据显示，北京合计签约别墅类物业套数为352套，这一成交量环比上涨了69%，同比去年同期涨幅则高达121%，创造了数年来单月历史成交的最高纪录。

　　从前5月数据来看，亚豪机构数据显示，北京总价在3000万以上的项目成交套数达到162套，已逼近2014年全年173套水平，而总价在5000万以上的项目在前5月累计成交了108套，这个数据创下了自2006年以来近十年的最高。

　　在亚豪机构总经理郭毅看来，中高端项目的成交，也结构性拉高了北京房价。

　　“高端项目的强势回温，与整体北京楼市复苏有关，拉动购房者入市积极性；与此同时，本轮楼市政策也对改善性住房需求是明显利好，普遍存在改善性住房需求在卖掉二手房项目后，入市高端项目。”中原地产首席分析师张大伟如是认为。

　　除了政策和预期的利好，亚豪机构总经理郭毅认为，股市的造福效益也是拉动北京楼市成交，尤其是高端项目成交的重要推手。

　　一方面，一批财富阶层在股市挣到一笔钱；另一方面，自去年开始，央行已两次降准三次降息，流动性增加融资成本降低，促使中高端客群开始重视资产的保值增值。

　　就在上周三，位于昌平的某豪宅项目置业顾问张渊即卖了一套总价3000万的豪宅，据张渊了解，购买该套房产的业主亦是从股市获益退出。

　　“股市已经近5000点，赚钱还是早点出来的好，转来转去，还是买不动产保险，”张渊如是转述豪宅业主在签字购买协议时的话。

　　张渊亦告诉21世纪经济报道记者，近期接待的客户，十有八九都在股市挣了钱。

　　高端化成为趋势

　　和豪宅成交突破历史新高相对的是，北京的楼盘也开始逐渐步入高端化。

　　今明两年，北京预计有近70个高端楼盘上市，其中，10万以上的豪宅项目预计上市近15个。

　　更值得一提的是，远在北京6环的某项目在建委的拟售价格也达到8.2万元/平方米，位于六环外的门头沟也惊现预售单价突破8万元的项目。

　　张大伟称，过去的高端项目大部分是投资属性，现在的高端项目却更多具备了第一居所的功能。

　　“北京的土地供应越发紧张，尤其是核心地块的土地，且地价也越来越高，如此也要求企业在产品上创新，逐渐高端化，以求利润，”张大伟如是表示。

　　在张大伟看来，北京的三元化结构已经初成。

　　早在2013年，北京即明确“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的三元化调控思路。彼时，北京对单价4万以上的项目入市预售还有限制，但2015年高价盘入市不绝于耳。

　　一位接近北京住建委的人士介绍，在三元化的调控基调和中央倡导楼市调控回归市场化，高端项目预售审批已经适度放开。

　　张大伟称，北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显的以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势。