潘石屹毛大庆打造中国版WeWork：先赚吆喝还是先赚钱

　　对此，一位业内人士对本报记者计算称，3Q产品扣掉咖啡、打印机等配套服务的成本，约相当于SOHO普通产品的两倍，价位偏高，但眼下创业办公需求很大，这样的定价并非完全不合理。在他看来，从目前的信息来看，SOHO在这个领域走的仍然是地产模式，配以服务，以收租为主，业务核心在销售上。

　　正以相对快的节奏扩张的毛大庆，也是做商业地产出身，虽然同样面向创业者，但其优客工场的分租模式与3Q空间存在巨大差别：一方面自身没有办公空间，空间来自于其他合作业主；一方面相对于咖啡、打印机等配套，优客工场主要是提供财务、税务、法务和人力资源等相关服务；另一方面，其价格预计低于3Q空间，也不会像创新工场等孵化器那样免收租金。按毛大庆近期的说法，优客工场希望充当的是“保姆”角色，不是单纯要做孵化器，而是服务业，更像是“加速器”，是企业有了一定规模后的选择。

　　这与王胜江的思路某种程度上近似。今年4月19日，潘石屹曾经的部下、SOHO中国原高管王胜江向外界正式公布，与俞敏洪和前证券公司董事长盛希泰联合创立的洪泰创新空间正式成立。

　　从最初创立时开始，王胜江就明确了思路，要对承租的创业企业加以管理上的辅导，发挥洪泰创投基金的资本力量和专家团队力量，减轻创业团队“找钱”的负担，对初创企业进行孵化，把所孵化的科技创新企业的技术转化为生产力，进一步转化为经济效益。

　　“要把创新空间打造成为属于创业者的服务运营商，而不是简简单单的投资商。”为了吸引创业者，王胜江将相当部分精力，放在了引入人力招聘、财务管理、物业管理、法务咨询等服务上面，前期以租金来运转，后期的目标是，主要以增值服务盈利，或者以股权投资方式分享创业公司的成长收益。

　　“不活下来一切都是镜花水月”

　　低价包租办公空间，再“散租”给创业者，赚取差价，或者以现有资源帮助企业孵化，这个不需要自有写字楼、不需要大宗启动资金的新兴行业，看起来门槛不高，但如何借助这波创业潮打开局面，既赚吆喝又赚钱，似乎也不是那么容易的事情。

　　王胜江就曾倍感挑战。他对本报记者坦言，洪泰本身有基金，这是一个优势，但从物理空间走到投资人，首先要将创业公司吸附在平台上，一方面要有“链条”，一方面规模也不能太小。

　　为了做成行业领先的联合办公平台，王胜江亲自甄选写字楼项目，一个一个去到现场，以多年接触中小企业的经验和写字楼从业经验，去细细判断项目是否适合作为创业办公场所。作为这个新兴办公行业的创业者，他目前摸索出来了一些思路，比如前期租金不能不收、地段不能太偏、周边需要有较好的配套、租户所在行业要与区域产业重点契合等等。

　　这些思路，与汉美中国创始人、CEO甘涛四年来摸索出的经验有重合之处。甘涛2003年离开戴德梁行开始创业，2012年创立汉美，开始了一段“柔性办公”的“试错”过程。他日前在北京国贸附近的SK大厦接受本报记者采访时间说，基于从第四代、第五代产品获取的经验，公司对租户的定位是，需要从1~2个工位的初创企业，到200平方米左右的办公空间的小微企业，在业主、租户、中间服务商之间形成生态闭环。

　　虽然看好联合办公的市场空间，但甘涛仍十分审慎。结合以往经验，他总结道，创业办公场所地段仍非常重要，偏远区域价格便宜，但因交通不便并不适合创业者，另外项目选择也要契合当地整个生态环境。甘涛对记者说，活下来，是联合办公运营商发展的基础，项目需先取合理的租金，并准确定位，选好地段。“无论是未来的股权分享收益，还是通过增值服务盈利，首先都必须先存活下来，不然一切都是镜花水月。”

　　对于WeWork等共享式办公空间的现状与前景，戴德梁行华北区董事总经理王盛表示，共享式办公产业在国内具有很大的发展潜力，也将成为办公租赁市场上最具成长性的一匹黑马，业主们如何应对此类需求的增长，将会决定他们在未来市场中的地位。

　　尽管如此，戴德梁行也认为，WeWork共享式办公空间在北京等中国一线城市的发展，也会面临诸多挑战，其最大的风险是过度扩张，假如供给过剩，就可能造成较低的入住率从而造成经营亏损；同时，这种办公模式还将面临来自传统商务中心的竞争，双方若展开价格战，入住率势必受到严重影响。此外，值得注意的是，北京部分传统商务中心的价格与现状市面上的WeWork共享式办公空间区别并不大，甚至更加优惠，这是共享式办公空间业者必须注意的问题，而北京的写字楼业主方大多对于共享式办公空间的入住持保留态度，这有可能影响到这个新兴行业的发展速度，类似业态的稳定性及与其与大厦整体办公环境的兼容性亦有待考量。