专家：北京二手房狂涨 购房者对楼市预期已失控

　　“要不要违约?”陆伟(化名)为这件事纠结了整整两天。

　　陆伟纠结的是他上周末签约出售的一套通州二手房。“当时我挂牌是125万，周末约了三拨买房人谈价，没想到第一拨看完房直接说全款，当时就下定金，签约，房子就这样迅速卖出去了。”

　　按照合同约定，如果违约，陆伟需要负担2万元的违约金，但他仍想赌一把。让陆伟颇为不爽的是，同小区另一位业主，得知他以125万元总价将房子卖出去后，立即将其120万的挂牌价涨至135万。

　　涨价，成为2013年开年楼市最火热的话题。尤其是北京二手房，几成脱缰之势。

　　失控的预期?

　　记者一位朋友，几番挣扎后，去年3月在三环边买了一套小户型二手房。最近她不无侥幸地说，中介告诉她，那套房子去年上涨了50%。

　　不仅城区房价在迅猛上涨，郊区亦不逊色。据21世纪不动产通州某门店介绍，一套50平方米的二手房，去年在该店以90万元卖出，今年2月以120万元挂牌，在多人争抢下，涨至135万元，后以137万元成交。不足一年，涨幅也超过50%。

　　21世纪不动产分析师张磊表示，春节长假过后，北京二手房市场承接了节前的火热状态，客户面临较大压力。一方面，房东基本不给客户还价的空间，客户反而担心业主会坐地涨价，另一方面，如不抓紧买房，又害怕房价继续上涨。

　　涨价的不只是二手房。新房也在涨价。通州、房山是此轮调控曾经出现较大跌幅的区域，但目前多数楼盘已涨回到2010年。

　　在北京通州八通线尽头的土桥站，华远铭悦世家在春节后推出二期新品，产品为11层的低板，但取消了非毛坯修。定价为21800元/平方米，而2012年12月出售的一期非毛坯修成交均价仅为17800元/平方米。

　　房山的中粮万科长阳半岛，将于3月推出两百套左右新房源，均价为22000元/平方米。而其2012年12月推出的上一期产品，均价为18000-19000元/平方米之间。楼盘销售员告诉记者，“现在已经有1300个人排号，会有相当一部分买不到。”

　　伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖把当前的市场状态理解为，“由于政策空档期过长，又加上各种舆论过度渲染供应不足，最终造成房价预期失控。”

　　进入2013年，有关调控加码的传闻不绝于耳，然而，当2月20日国务院常务会议提出新“国五条”后，张磊等业内人士透露，目前楼市未见降温迹象，房价仍在上涨。

　　据了解，北京市住建委曾于上周约谈部分中介，其中就要求中介“合理引导市场预期，平抑购房者情绪”。

　　呼唤长效机制

　　由于涉及到春节等节假日因素，测量市场温度更为准确的方式是日均成交量。按照链家地产的统计，1月份北京二手房日均成交量为631套，2月份截至25日北京日均成交量为429套，相比1月北京下跌了32.06%。但成交均价环比上涨1.73%。

　　在舆论的渲染中，二手房业主报价上涨最为夸张。比如，有套三元桥的房子，两个月时间报价上涨了9000元/平方米。但记者查阅公开信息发现，春节之后，三元桥一带成交寥寥无几。

　　一位业内人士在微博发布了某中介门店透露的数据：房价自2012年1月至2013年2月涨了36%，其中10%是今年涨的。其中，小户型涨得更多。

　　市场预期不断看涨，购房人的承受能力也被迫上调。原本计划回老家购房的陆伟有点着急了，“看这形势，再晚回去买房就买不起了。”陆伟深感，“买卖双方都被媒体、中介、开发商、专家忽悠。”

　　胡景晖认为，就目前的市场状态而言，所谓的由供不应求推导出房价上涨的结论，还没有验证是正确的。但现实是，人们对房地产市场的预期已经失控，业主以及开发商不断涨价。他表示，此轮调控到现在已说明，“技术性调整已经用到尽头。调高首付比例，加息、加税，都没能阻挡住地价、房价上涨的脚步，而交易环节增加的税收，最终都转嫁到了买房人身上。根本原因还在于，调控的长效机制没有建立起来。”

　　所谓的调控长效机制，包括土地财政问题、对持有多套房征收房产税以及收入分配改革等。张磊表达了相似的看法，“已经到必须改革整个房地产制度的时候了。”

　　“当下这些技术性调控，政府依旧走的是抑制需求的老思路，短期见效易，彻底根治难。”高和资本董事长苏鑫认为，房地产调控必须进行顶层设计，更多运用长效机制手段，才能走出过去几年屡调屡涨的怪圈。“一项全面的土地制度改革，有可能在未来十年中发生。假若真如此，房地产业摆脱漫无边际的调控才有希望。”苏鑫说。