海外投资困局 澳大利亚抑制房价拟收紧外资购房限制

那些觊觎澳大利亚房产的土豪要注意了，澳大利亚政府准备收紧外国投资者购买该国房产的限制。

一直以来，房价是澳大利亚的一个敏感话题，尤其是近几年在悉尼等大城市，房价不断高企的局面使得澳大利亚政府不得不出手干预。近日，澳大利亚政府考虑出台对策，对购买本国房产的外国投资者收费，而拒不缴费的外国投资者将面临一定的惩罚。

其中，购买超过100万澳元以下房产的外国投资者须向澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）缴纳5000澳元的费用；对于有意购买100万澳元以上房产的外国买家，购买房产的价格每增加100万澳元，须增缴1万澳元费用。

此外，澳大利亚政府还将对外国投资者购买不动产的情况进行登记，违法者将被处以最高达房产价值1/4的罚款，并可能被强制出售所持物业。

自2月初澳大利亚央行宣布降息后，对于澳大利亚房地产市场泡沫的担忧便开始增加。汇丰银行的报告认为，除了澳大利亚央行降息的因素外，着眼于不动产的海外投资，蜂拥而至的外国买家，尤其是来自中国的买家，也是推升澳房价的因素之一。

地产泡沫近在眼前

据汇丰的报告，在过去两年半的时间内，澳大利亚房价增长了23%，预计今年将增长8%。澳大利亚央行宽松的政策立场带来的纪录低点按揭利率将很可能刺激进一步增长，同时目前广泛预计澳大利亚央行还将进一步降息。

但利率并不是唯一在起作用的因素，海外投资也被视为推高澳房价的重要因素。汇丰经济学家在2月10日的一份报告中称：“虽然外国需求进一步推升了房价，但低利率仍是澳房价上涨的主要动力。”

当地时间2月3日，澳大利亚央行意外宣布降息25个基点至2.25%，这是自2013年8月以来澳大利亚首次降息，不但利率水平创历史新低，澳大利亚也成为“宽松俱乐部”的新成员。澳央行表示降息旨在提振经济、刺激商业和家庭开支。

汇丰认为，外国需求一直在上升，反映了投资者在全球搜索回报，同时也反映了外国投资者对当地房地产市场兴趣不断增加的趋势，尤其是来自中国的投资者。

不过，汇丰警告称，令人担心的是，高涨的价格增加了房地产市场过度膨胀的风险。房价增长将继续超过家庭可支配收入的增长，如此时间越长，泡沫形成和膨胀的机会越大。

美媒引述汇丰驻澳大利亚首席经济学家布罗翰（PaulBloxham）的话称，悉尼房价很容易过热，当利率开始再度上升时房价很可能崩溃，房地产市场的某些方面可能正在形成泡沫。

但并不是每个人都如此担忧房地产泡沫的问题。“我认为澳大利亚家庭过高的财务杠杆效应的故事夸大了。我们并不认为那对经济增长和前景来说是巨大的消极因素。”西太银行高级外汇策略师卡夫纳说，“当然，市场的某些口袋有些过火，但另一个问题是家庭部门实际上同时在提高储蓄率。现在的储蓄率比五六年前要高很多。”

中国买家推高澳房价？

根据中国房地产网站居外网最近的统计数据，近年来中国已经成为澳大利亚房地产外国投资的主要来源，预计2015年来自中国投资者的需求将进一步增长。该网站将澳大利亚作为仅次于美国的中国投资者的顶级投资目的地。

汇丰指出，在过去3个月中，澳元对人民币汇率下跌近8个百分点，澳大利亚住宅房地产对中国内地投资者来说更加便宜。汇丰报告称：“最近澳元对人民币汇率的下跌进一步鼓励了中国人购买澳大利亚住宅房地产。”

同时，有分析认为澳大利亚政府推出的高端投资者签证（PIV）也在一定程度上刺激了中国人在澳大利亚投资买房的热情。

去年10月，澳政府宣布推出PIV，根据新政策，在澳大利亚投资额超过1500万澳元的投资者能在12个月后就获得澳永久居民身份。此举是为了吸引更多海外富豪在澳大利亚投资、安家，为澳经济寻找新增长点，推动当地经济增长。澳大利亚总理阿博特在一份声明中称：“澳大利亚政府鼓励更多高净值个人在澳大利亚安家。”虽然PIV投资金额比之前的重大投资者签证（SIV）增加了两倍，但等待时间却缩短了3年。该签证将从今年7月1日起实施。

有业内分析人士称，一旦PIV开始实施，很可能进一步令澳大利亚房地产价格上涨，进而可能引发关于担忧中国买家令澳房地产价格高涨的争论。