春运五大迁出城市引关注 成楼市晴雨表

　　每年浩浩荡荡的春运大军穿梭于省市之间，谱写着一个个传奇。迁入与迁出故事背后，蕴藏的是城市房地产走向。
　　羊年春节期间，腾讯公司利用每日100亿次的定位生成中国春运迁徙图。地图表明五大大迁入城市：周口、梅州、玉林、湛江与茂名。五大迁出城市则为：北京、上海、广州、深圳、东莞。不难发现，除了东莞以外，北上广深是公认的房地产最热门区域。
　　　　

    大迁出城市数据背后
　　上述五大迁出城市中，房价最为坚挺的是北上广深。当然，这四大城市对流动人口的吸引力也绝对强劲。2014年5月，《价值线》数据中心发布报告称，经济发达城市优质的社会公共资源对流动人口形成了强大的吸引力。大量的流动人员到大城市后就不愿离开，融入大城市的愿望强烈。这使得大城市人口流动形成“盆地聚集效应”。
　　《价值线》数据中心选取了2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中，上海是人口吸引力最高的城市，人口净流入数为953.5万。北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二。深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。但户籍人口数最多的重庆人口吸引力却排在末位，人口净流入数为-398.44万。此外，徐州、盐城、淮安、南通、扬州人口净流入均为负值。
　　上海易居房地产研究院2月12日发布《2015年1月新建商品住宅库存报告》。报告指出，三类城市中，一线库存环比跌幅最大。截至2015年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3748、19049和4324万平方米，环比增长分别为-3.9%、0和-0.8%，同比增长分别为35.5%、14.8%和13.7%。
　　在成交均价方面，一线城市表现稳定。数据显示，2015年1月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24138元/平方米，环比增长0.4%，同比增长8.1%。经历年底“翘尾”后，进入新年一线城市新建商品住宅成交均价继续攀升。

上海易居房地产研究院研究员姚腊表示，随着降准效应的释放，预计春节后一线城市供求双方会继续活跃，这对于一线城市库存压力的继续释放有积极意义。同时，这也会带来一线城市各类物业的价格上涨，尤其是存销比快速改善中的住宅市场。

    大迁入城市藏隐患
　　上述中国春运迁徙图表明五大大迁入城市包括：周口、梅州、玉林、湛江与茂名。在上海易居研究院的报告中，茂名就赫然在列。茂名的存销比数值高达30%，位列倒数第二位，烟台存销比数值最高，接近35%。
　　此外，从35个城市的具体数值看，天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2014年12月份的28个月回落到27.5个月，说明去库存压力也有所释放。
　  姚腊表示，烟台、茂名、天津、温州和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，太原、南京、深圳、南昌和合肥的存销比较小，而合肥的存销比数值最低，为7.0个月。
　　对于后市判断，姚腊认为，一线城市依旧值得关注。1月份受春节效应影响，无论是一二手住宅、还是商办物业成交量均有所回落。但除办公以外，其它物业成交均价均有小幅微涨。同时，从去库存周期看，住宅类物业的去库存速度明显加快，这反映了住宅市场去库存压力得到了进一步的释放。