北京望京十年里房价涨7倍 新房市场将继续萎缩

　　区域发展历程

　　过去10年 望京楼市主要分三个发展阶段

　　2006年之前：起步期。2003年之前，望京区域房地产开发以中低端住宅项目为主，例如“望京利泽西园”、“望鑫园”小区，以及“望京花园”及其东区属于经济适用房项目。

　　2003年之后，以“澳洲康都”、“慧谷根园”和“上层建筑”(果岭里)为代表的高端项目逐步浮出水面，望京逐渐发展成为高低端项目混合的居住区域。

　　2007-2008年：发展期。随着望京产业园的发展，区域国际化、现代化趋势的不断发展，使得该地区房地产备受购房人的青睐，期间望京区域涌现出更多的高端住宅项目及商业项目。该地区的购房群体主要以外企员工及外国人，该地区还是韩国人的聚集地，还有一部分就是该地区有升级置业需求的购房者。

　　2009年至今：成熟期。自2009年以远洋地产、SOHO中国、绿地集团、保利地产为首的地产大鳄争相进驻大望京商圈以来，这块被喻为“北京第二个CBD”的黄金旺地，就吸引了业内外人士的热切关注。该时期内区域房地产市场开发进入尾声，住宅市场以二手房交易为主。

　　区域量价特征

　　近三年新房销售量日渐萎缩 新房均价翻两番

　　据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1月，望京区域房屋均价为49141元/平方米，与2003年6000元/平方米的均价相比，大幅上涨了719%;但纵观十年望京区域的房价走势，目前望京区域的房价与2009年1月的11884元/平方米的均价相比大幅上涨313.5%，2009年至今的三年，是望京区域房价上涨最快的三年，大望京区域2009-2012年各月的住房均价一直保持上涨趋势，即便是在政策调控最为严厉的2011年也不例外。

　　具体到项目而言，即便是套均总价在500万以上的高端住宅项目也保持较快的销售速度，且交易价格也在不断上涨。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，望京区域房价抗跌性强，得益于自上世纪90年代开始的“大望京商圈”的整体规划，包括交通基础设施规划、中关村科技园区产业的引导与落地，以及写字楼、商业、住宅房地产的综合开发，经过十多年的发展，望京不仅云集了众多世界500强企业以及众多购物中心，而且交通路网升级迅速、生活配套日趋丰富，是北京实至名归的宜居所在。由此推进了大望京楼市的价值提升，因而吸引了购房人关注。

　　未来市场走势

　　二手市场渐成主流 价格延续上涨格局

　　关于望京区域市场未来发展趋势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖做了如下预计。首先，由于近两年几乎再无新增供地，区域新房市场还会继续萎缩;但由于部分项目销售周期偏长，尾盘项目还会持续一定时间，因此，新房断顿的现象三年内很难发生。其次，二手房逐渐取代新房市场，成为区域内绝对主力市场。由于购房者大多以改善型需求为主，交易活跃的项目以2003年以来中高端次新房为主。最后，房价依然存在上涨空间。一方面，产业落地带来更多具备很强经济实力的需求;另一方面，区域内交通、商业配套逐渐形成规模效应，区域价格潜力将继续释放。