2014北京楼市样本:告别"黄金时代"进入下降通道

    已至年尾，这一年，北京楼市可以说的太多。从年初的开年不利到三四月的“阳春难现”、“金九银十”惨淡收场再到如今年底收官略显暖色。回首这一年，也许这是房地产史上最难预测始末的一年，但是这也是最波澜不惊的一年。

　　在接连半年多惨淡之势后，政府终于采取了大刀阔斧的救市之举，从“930认贷不认房”到“1122央行降息”，这些条款背后对于购房人群来讲是实实在在的利好。根据市场反馈，在央行降息后，各大楼盘看房人数明显增多，购房者购房预期逐步看涨。

　　大幅度真金白银减负

　　北京楼市前8个月的销售态势在频现冰点之后，央行终于没有抵挡住房地产下滑的压力，在国庆节前一天发布“央行930房贷新政”。一石激起千层浪，瞬间“最强救市政策刺激楼市回暖”之声不绝于耳。根据该项政策，首套房贷款最低首付款比30%，贷款利率最低7折；认房不认贷，对已结清购房贷款的按首套房政策；在已取消或未限购城市，购买第三套房可贷款。

　　在“930新政”话题热度依旧高涨，北京商品房成交开始出现递增之势时，11月21日，央行再出救市重招，央行发表降息申明：自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调04%至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.75%的利率；同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　从以上两次政策出台的时间来看，分别在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明确，毕竟，房地产是拉动经济的重要手段，通过这两项政策主要目的在于引导房地产市场需求的恢复，从而促进房地产投资由落转升。业内人士表示，央行降息是在930新政基础上，进行了一次房贷大优惠，对于开发商和购房者来讲都是极大的利好。而这两项政策对于购房人群来讲究竟有哪些实实在在的好处呢？以名下已有一套房的北京市民新贷款购买一套200万总房款住宅为例。同样是买房，按首套房认定，只要交60万元首付，可贷款140万元，而按二套房认定，首付60%计算，首付则需要120万元，足足多出60万元首付款。

　　以商业贷款100万元30年贷款为例：首套享受6.55%的基准利率，每月月供6354元；而按二套房认定，基准利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基准利率7折的优惠利率，月供只需5118元。对比基准利率，7折优惠利率月差额1236元，年差额14832元，30年差额444960元；对比按二套房1.1倍，月差额1674元，年差额20088元，30年差额602640元。

　　除此之外，央行降息之举对于广大购房者来讲亦是实惠颇丰，同样以商业贷款100万元30年为例，调整前每月还贷6353.60元，30年利息总和为128.73万元。调整后每月还贷为6092.28元，30年利息总和为119.32万元。每月还贷减少261.32元，总共可节省9.41万元。

　　从目前北京楼市第四季度的回暖来看，无疑这两项救市政策的叠加作用已经逐步显现。业内人士认为，这两项政策对于购房者来讲是真金白银的优惠，而对于整个北京楼市来讲可以说是一剂强心剂。

　　告别“黄金时代”进入下降通道

　　2014年已接近尾声，虽然有央行“9?30房贷新政”以及降息等政策刺激，但从全年的市场成交量来看，多数项目可能无法完成今年的销售目标。据中原地产市场研究部统计数据显示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合计签约57995套，但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际上网签的纯商品房只有4.4万套，创造历史最低纪录。

　　然而，这种“以价换量”的策略并未改变市场整体趋冷的态势，甚至在央行降息的刺激下，虽然10-11月价格出现了轻微反弹，但从最近2个月的实际成交量看，北京楼市还处于调整期，后市走势依然不明朗。而2014年北京楼市已告别了“黄金时代”，成为了业内普遍的认知。

　　“按照楼市的变化规律，一般先是价格上涨，然后销售放缓，接着出现销售两极分化、部分楼盘滞销，随后部分项目打折促销，最后楼市进入下降通道。但另一部分，表现稳健的高端项目将进入一个良性发展通道。”中国国有经济研究中心主任助理王文成博士表示。

　　记者发现，有些刚需楼盘在降价30%后能获得销量的提升，而定价相对较高的高端项目多数并未有价格调整。受整体市场影响，今年北京高端项目的市场波动也十分大。数据显示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千万级以上高端项目在其余6个月的成交量均在200套以内。一份高端市场研究报告则分析指出：“从市场的波动调整和北京楼市销售排行榜中，可以看到供应结构正在发生根本性变化。未来这一趋势或将更加明显。”

　　千万级豪宅由于较高的总价，成交周期相对较慢，如何消化高端项目扎堆入市，将是摆在每个项目面前的难题。“能够满足终极置业需求的改善型楼盘，目前市场上依然非常稀缺，尤其是在户型、园区、配套、交通等各方面均能满足改善居住要求的产品，未来相当长时间都将是市场主角。”亚豪机构市场总监郭毅表示。