北京楼市迎来豪宅混战年 预计明年1月将有11个项目入市

   经过连续两个月的高峰供应之后，明年1月楼市供应将趋缓。根据亚豪机构数据统计显示，2015年1月北京（楼盘）商品住宅市场预计将有11个项目入市，其中包括合景映月臺、五矿·铭品、远洋春天著7个纯新盘，以及领秀慧谷、密云龙湖长城源著、中建国际公馆以及丽景长安4个老项目后期。虽然相比2014年1月入市项目个数有所增加，但是相比前两个月供应出现大幅缩减，2014年底的供应热潮至此告一段落。

　　成交量创新低

　　2014年接近尾声，虽然有央行“9·30”房贷新政以及降息等政策刺激，但从全年的市场成交量来看，多数项目可能无法完成今年的销售目标。据北京中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月9日，北京新建商品房住宅合计签约57995套，但其中有13958套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际网签的纯商品房只有4.4万套，创历史最低纪录。

　　成交量的持续低迷，部分热销项目依然在今年不断开盘推出新品，虽然一些项目销售业绩仍不理想，甚至出现了滞销局面，不得不采取降价销售的策略。但另一方面，一些高品质项目却呈现出较强的销售韧性，在低迷的市场形势下仍交出了较为可喜的销售业绩。楼市销售的两极分化日渐显现。

　　今年北京楼市销冠以大幅领先的业绩提前诞生，正是市场两级分化日趋明显的一个标志。据亚豪地产统计，截至12月20日，臻园签约额为48.67亿元。排名第二的京投银泰(600683,股吧)万科西华府认购总额为29.52亿元，相差近20亿元。虽然签约额有一定滞后，但据记者了解，臻园的项目认购额达50亿元，领先京投银泰。万科西华府认购额也在20亿元左右。综合各方数据，臻园实际上已提前夺得2014年北京商品房销冠宝座。

　　豪宅年开启

　　在明年1月预计入市的11个项目当中，单价5万元/平方米以上的豪宅项目即有3个，其中盛德紫阙项目报价5.88万元/平方米，合景映月台与紫玉公馆项目报价均高达7万元/平方米以上。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，年初高端项目的踊跃入市与近期高端市场的活跃度提升不无相关。

　　今年11月，先后有五矿万科如园、泛海国际居住区、合景映月台、中信国安(000839,股吧)府等豪宅项目度过取证关，取证价格在6万-8.8万元/平方米不等。进入12月，融创农展馆项目以16.5万元/平方米的价格取证，更是刷新了近年来北京住宅市场的价格上限。由此也可看出， 政府在“限价”环节对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。

　　一份高端市场研究报告则分析指出：“从市场的波动调整和北京楼市销售排行榜中，可以看到供应结构正在发生根本性变化。前几年很多企业都想加快周转率，认为做户型小、总价低的房子就能靠跑量取胜。但像臻园这样千万级高端项目的市场份额越来越重，未来这一趋势或将更加明显。”

　　刚需盘加紧入市

　　伴随着未来大量高端豪宅入市，给刚需产品也留下了不少空间。

　　日前不少项目也对外发布了新品。以鲁能7号院·溪园为例，该项目为7号院二期产品，紧邻一期130-280平方米花园洋房与三期300-450平方米联排别墅，为85-138平方米小户型。采用阔绰的大堂入户设计，3米层高纵揽一线潮白河水景，其低密建筑、人文居住内涵及特有之别墅生活方式，使入住者能够享有堪比别墅的居住体验。据悉，小高层占地18.5公顷，总建筑面积32.15万平方米，总户数为2114户，容积率1.37，共33栋楼，分别由9-15层的小板楼组成，最大楼间距达100米。

　　不过，刚需产品面临着自住房的竞争压力也不小，仅12月的前20天就有9个自住房项目进行选房，共提供房源6431套，几乎相当于普宅市场一个月的销量。