朱中一：当前旅游地产有量无质 盘活库存成重中之重

    近年来，随着我国人均生活水平的不断提高，旅游地产已经成为越来越多的人的置业选择。然而，随着旅游地产的不断升温，问题也越发突出。诸如，配套设施不完善、旅游地产营销与开发重新等，已经成为众多旅游地产开发商当前所面临的最严峻的难题。

    2014年首届海景地产营销高端论坛在北京九华山庄举办，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一说：“旅游地产长期以来面临着“有量无质”的瓶颈，如今的房地产商都早已动手转型，旅游地产也面临着同样严峻的问题”。

   当前旅游地产“有量无质”

   盘活库存成为“重中之重”

    去年，国务院《旅游休闲发展纲要》出台，要求到2017年基本落实、2020年全面落实“带薪休假”制度。而在今年的两会期间，“带薪休假”制度也得到国家领导人的再次强调。

    另根据世界旅游组织预测，2020年中国将成为世界第一大旅游目的地，每年将吸引1.4亿国际游客，占全球国际游客总量的8.6%。旅游度假需求将在未来10年中以每年8.5％的速度增长。业内专家预测，到2020年，将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营和度假类不动产物业用于投资理财和休闲度假，这一市场无疑非常巨大。

    但与此相悖的人，国内普遍缺乏优质的旅游地产产品，而目前存在的现象是大部分旅游地产项目都是以旅游开发为名的开发商所谓的高端住宅，并且，度假服务配套也够不完善，而营销模式上也大多是传统住宅营销模式。

    对此，朱中一说：“现在的旅游地产本质上还是住宅市场，我们要发展真正的旅游地产，像酒店旅游、温泉度假等。《关于促进改革旅游业发展的若干意见》从国家层面加快旅游业的发展，旅游产作为旅游业的载体，前景被看好，但是要抓机会。”

    那么，“怎么抓住机会”？这是一个问题。朱中一强调：不能单纯地看房子的销量，要让旅游与地产真正结合起来。《意见》里提出2020年前落实职工“带薪休假”制度，所以旅游布局要从观光旅游向观光、休闲度假并重、转变。最后就是研发旅游新产品，度假村、深度游、休闲游的产品，要留得住游客。像海南出台文件，普通商品房要减少规模，但在靠海上增加产权式酒店和分权式酒店。将闲置不用的空房消化吸收进来，提高闲置旅游空房的利用率。

    当前，中国的房地产行业已经进入了深度调整期、转型发展期、窗口改革期、其中所隐藏的机遇也在酝酿中。在整个旅游地产中，旅游是主导，地产只是是载体，所以，未来旅游地产的发展一定要保护当地的生态环境做为第一要务。朱中一说。

    关于朱中一会长的观点也得到了北京休闲产业协会主席王军的认可，王军说：“旅游产业要引入创新型项目产品，比如飞机低空游项目、游艇项目等都是可以考虑的，这一定会吸引很多游客慕名而来的。”

    王军强调：“如养老地产，据统计，20%的老人是健康老人，他们有意愿到各个地方去走走。这就促进旅游+养生、养老地产的发展。上个世纪90年代，很多国企、央企建立了疗养中心，也培养了一些专业人员，如今这些资源被闲置起来，而养老地产在拿地、选址上又存在很多难题。如何能化解这个矛盾，无疑盘活这些存量最好的方法。”

   旅游地产度假时代来临

   传统营销模式即将废弃

   数据显示：2013年，全国就业人口7.7亿人，2016年带薪休假职工可能达到公务员及企事业职工总数的25%（2亿）以上；2017年将达到40%（3.2亿）；2018年将达到60%（4.8亿）；2020年则会达到70%左右（5.5亿）。因此，业内认为，旅游地产已经从原来的休假时代步入到了度假时代。

   对于如何在假时代营销模式的转变，与会的北京绿维美尔旅居投资管理有限公司董事长、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士认为，旅游地产本身仍存在诸多问题，譬如，当前的旅游地产产品已经不根本度假时代下游客需求是最值的关注的一点；另外，空置率过高，回报低、旅游功能严重不足、定位也不够清晰，物业配套服务方面也不完善。这么都是当前地产行业不景气的现状。

   据相关数据显示，2014上半年所监控的主要旅游区域，整体成交面积380万平，同比小幅下降9.8%，环比下降23.5%；成交均价同比小幅上涨4.8%至9506元/平方米，环比微跌0.6%；成交总金额360亿元，较去年同期下跌55.5%，环比跌23.9%。

   值得业内关注的是，当前旅游地产销售的困局，其中，包括旅游地产市场无序发展及其本身特征相关。而这些都必须换代升级。所以，林院长认为，综合化产权物业与度假生活一体化。未来必将会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。

   最后，林峰院长指出，未来旅游度假和旅游地产将出现一次模式更新的革命，而这次革命将使得当前中国接近3亿家庭提前迈入旅居生活，让购买者享受到性价比体验全国优质资源并且根本实现一处置业。