北京发布新基准地价 大幅上调仍然难改房企拿地节奏

8月28日，北京市政府发布新的北京基准地价，新版基准地价以今年1月1日为基准日。商业、办公、居住、工业用途各有12个级别，在级别划分的基础上，还细分了区片。记者注意到，新的基准地价与2002年版相比有明显提高。

在新的基准地价中，一级土地级别是旧城中的最核心区域，其商业平均熟地价为29980元/平方米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示，基准地价是对土地的分类评估的价值，只是土地的底价。最终的土地价格，还是通过“招拍挂”的竞价价格决定。

他分析，在楼市上行的时候，土地是溢价成交，下行时，土地溢价率低或者底价成交。由于北京基准地价调整的时间差较长，对房价的影响不是很大。

此前北京的基准地价执行的是2002年版。当时按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分，商业、综合、居住用途分别划分了10个级别，工业用途划分9个级别。

其中，商业、综合、居住用途最高的一级价格分别为9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

相比之前的标准，新的基准地价有了大幅上调。但这在中原地产首席分析师张大伟看来，最终在土地交易时，市场供需结构和开发商判断起到决定性作用，基准地价与市场成交地价关系不大。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，调整地价背后最本质的原因是土地稀缺性凸显。随着新型城镇化进程加快等因素，土地的价值势必会提高。

在业内人士看来，土地市场的温度，更多是来自于楼市的传导。今年整个土地市场开始降温，房企拿地的积极性在下降。

范小冲认为，除了在北京远郊的大规模土地之外，基准地价的调整，不会影响开发企业的拿地节奏。一些核心区域的地块最终成交价格和基准地价的关系不大。不好的地块，底价过高的话，开发企业会选择退出，土地也就随之流拍。

严跃进表示，土地市场出现降温，不在于土地价值在下滑，而在于房企拿地的勇气在减少。一旦房企走出资金的难关，未来的土地市场依然会热。如果考虑到此类基准地价的上调因素，未来拿地的成本或继续加大。