越过寒冬，优质房企现身，核心竞争力曝光！

2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期。

高负债高杠杆高周转模式宣告终结，行业不再以规模论英雄。寒冬腊月，方知松柏长青。部分偿债压力大的房企被迫收缩放缓，而那些优质稳健房企，却在逆向生长。

在房住不炒的基调下，房地产行业的分化将进一步加剧，一方面问题房企风险将加速暴露；另一方面，随着利好频出，市场正在加速恢复健康，一批优质房企，在穿越周期波动之后，将迎来下一个高光时代。

值得关注的是，这一批房企，有国央企，也有民企；有头部房企，也有腰部房企，甚至还有不少的中小房企。他们除了有独门的生存绝学之外，还有共同点，就是战略笃定，立足长期主义。

房地产行业暖流涌动

2021年以来，全国房地产调控累计接近600次。这背后，国家不是为了打压这个行业，而是为了这个行业更有序、稳定、健康发展。

房地产行业依然是一个值得期待的行业，毕竟老房子还是要拆的，旧房子还是要修的，新房子还是要建的。

七普数据显示，中国城镇常住人口仅占总人口63.9%，远低于发达国家水平。未来5年全国城市人口将增长4500万以上，这将带动大于14亿平方米的增量购房需求，房地产行业规模有望保持在年均10亿～13亿平方米。

▲中国城镇化率增长趋势，资料来源腾讯研究院

当前，房地产市场已经迎来了三股暖流。

第一个暖流，来自高层。

国务院金融委提出，要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案，提出新发展模式转型配套措施。

随后，银保监会、财政部、证监会、央行、外汇局等重量级部门也密集发声支持地产行业健康发展。

第二个暖流，来自地方政府，分类调控因城施策，他们纷纷通过松绑的方式重振楼市信心。

哈尔滨取消限售政策，青岛调整远郊区限售政策，郑州全面放松限购限贷……

据不完全统计，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。在“房住不炒”的大前提下，各地楼市调控政策也越发趋向灵活。

第三个暖流，来自于金融端。多地房贷利率有所下调，银行不断加大购房按揭贷款发放力度，房企融资困境也在改善。

据wind及交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统公开信息，2021年四季度以来，共有69家房企发行债务融资工具；2022年1-2月，房企发债总规模719亿元。

在暖流下，整个房地产行业，也在加速进入新一轮楼市周期。

谁能走得更远？

新一轮楼市周期到来，房地产行业整体分化将进一步加快。

大浪淘沙始见真金，财务稳健、资金充裕、产品优质、战略清晰的房企，往往竞争优势更明显。

生存是文明的第一需要，目前市场上没有爆雷，且没有爆雷风险的房企还是占大多数。毫无疑问，这些房企比爆雷房企走得更远。

在这一轮深度调整里，央国企综合实力突出，都表现出较强的韧性，面临市场急转直下的情况，不少房企销售规模做到了稳中有增。

保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地等Top10房企就是其中的佼佼者，由于政府的背书，不仅更受消费者青睐，融资优势也相当明显。

根据克而瑞统计，100家典型房企2021年上半年新增债券类融资成本为5.59%。其中，中海地产2021年上半年平均融资成本仅为3.6%，招商蛇口今年更是率先发债，1月注册完成30亿元并购中票。

尽管民企深陷违约重灾区，但也不乏翘楚。

绿城中国、龙湖集团、旭辉集团、新城控股、滨江集团、中骏集团、合生创展……规模有大小，无一例外凭借自身的控制力，以及区域深耕、业务产品、经营管理效率等方面突出能力，行稳致远。

例如：绿城中国和滨江集团，2021年在行业规模负增长的背景下，仍逆市继续走高，全口径销售额分别为2666亿元、1691亿元，出现大幅增长。

又如合生创展，虽然规模算不上大，坚持中高端精品战略，盈利能力令同行垂涎。2021上半年，合生创展毛利率高达63%，而行业均值仅30%左右。

不难发现，这些房企突围的法宝，一方面在于自身的稳健性，有效控制了行业风险冲击，保证了项目的有序推进；另一方面即得益于深耕城市的稳定贡献，此外突出的产品力也是制胜的一大利器。

在众多房企里，龙湖的综合表现也较为亮眼。

2021年，龙湖集团增收又增利，销售面积达到1708.9万平方米、合同销售额为2900.9亿元，分别同比增长5.7%、7.2%。营业收入达到2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%。

龙湖财务上的自律在地产圈是出了名的。截至2021年年底，龙湖集团净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。秉持长期的高度自律，龙湖集团连续6年保持“三道红线”的绿档水平，筑就资本端护城河。

数据全面向好，让龙湖集团持续获资本市场认可，融资成本进一步优化至4.14%，再创历史新低。

同时，他也是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。其中，惠誉、穆迪、标普分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，令集团继续保持民营房企的最佳信用评级。

稳健房企背后：财务健康与战略战术笃定

在疫情频发、风险堆积的当下，房地产的稳定性和发展性依然面临挑战，稳健经营是房企的安身立命之本，也代表了未来行业的转型方向。

回顾本轮房地产行业风险集中暴露期，具备合理债务结构、注重现金流安全的开发商，完美避过危机，也有了把握行业发展的先机。

万科、碧桂园、龙湖等头部房企都是其中的佼佼者。

万科在去年3季度末，公司净资产负债率为31.9%，连续20年净负债率低于40%。碧桂园逆流而上，权益回款率连续6年达到90%或以上，处于行业领先水平。

更值得一提的是，龙湖集团手握现金885.3亿元，一年内到期债务占比仅8%，为房企“穿越周期”,提供了绝佳的财务范本。

未来，可预见房企无论经营、财务将更加稳健，只有战略战术笃定的房企才有望持续享受更高利润率水平，抓住行业调整过程中的新增长机遇。

再以龙湖为例，其开发业务一直聚焦于核心一二线城市，其中重庆、成都、沈阳、苏州、长沙为收入TOP5城市，兼顾了苏州、长沙等新晋网红城市的业务布局，均为高能级城市“网格化”发展，并没有盲目向四五线城市进行扩张。

也正是业务布局战略战术的笃定，让龙湖集团华中地区的销售份额大幅增长，比2020年增长115亿元；环渤海地区也增长了110.8亿元，超越龙湖集团西部地区成为2021年销售额第二大贡献来源。

龙湖集团地产航道基本盘保持稳中有进的前提下，一直强调在地产开发、商业运营、租赁住房、物业管理、房屋租售、房屋装修六大赛道多维驱动、协同发展，以此谋划未来。

以物业板块为例，龙湖刚推出全新物业管理品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务，成为龙湖多航道协同发展的新着力点。截至2021年底，龙湖智创生活营业收入已破百亿元大关，实际管理面积2.64亿平方米，位列头部物业企业在管面积第十名。

如同龙湖一样，房地产业内有远见的企业，都是跨周期的。他们信奉长期主义，拥有稳健的财务，战略战术笃定发展。