绿城管理潜入鹏城旧改三年 “代建第一股”的规模诉求

　　作为全国楼市最为火热的城市之一，深圳从来不乏房企的青睐，近期龙岗区一宗旧改地的更新意愿公示，则令一个新面孔浮现而出。

　　根据2月底深圳龙岗区城市更新和土地整备局公示的信息，光雅园村片区城市更新单元进行意愿公示，项目申报拟拆除范围面积19.87万平方米，将改造为居住及新型产业项目。

　　其中，上述项目申报主体为深圳市绿城正硕投资有限公司，工商信息显示，该公司由绿城管理旗下绿城建设管理集团有限公司(绿城建设管理)参股公司所控股。

　　绿城管理集团在2015年9月才挂牌成立，作为绿城以代建模式开启轻资产运营的重要平台，一度被外界认为利润贡献将超过房地产。此后该公司高层对外发声时，也曾陆续提过对布局广州、深圳等华南城市的看法。

　　实际上，绿城管理在华南市场的布局却是从珠海开始，直到2018年才实质性介入深圳龙岗光雅园村项目的主体公司。但绿城在深圳的业务仍旧处于较前期阶段，市场观察人士指，绿城在计划立项阶段的项目大概仅此一个。

　　另有声音指，绿城管理在深圳还有一些非公开项目，均处于未公布状态。这一说法亦得到当事方的证实，据绿城管理CEO李军对观点地产新媒体透露，公司目前在深圳、广州、珠海等城市均有旧改项目的前期介入。

　　试水华南旧改市场也是“优化区域布局”战略导向的体现，绿城管理曾表示要强化京津冀、长三角、珠三角的战略布局。这背后或许也是发展目标的倒逼，该公司上市后预期三年内复合增长率达到20%，最有效配置资源成为企业的必经之路。

　　鹏城插旗

　　近期获得更新意愿公示的光雅园村片区城市更新单元，位于深圳龙岗区坂田街道雅园路与细虎路交汇处西北侧，申报拟拆除范围面积19.87万平方米，项目用地规划功能为二类居住、四类居住、普通工业用地、体育用地、绿地和道路用地。

　　此次项目进行拆除重建主要是为了尽快改善居住环境，实现产业转型升级完善周边教育配套，改造方向将是居住及新型产业用地。

　　根据企查查显示，光雅园村旧改的申报主体深圳市绿城正硕投资有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市汇德创富投资管理有限公司100%持股;成立后半年内，深圳鹏泽万鸿投资有限公司、深滨房地产开发(深圳)有限公司相继入股，并分别持股30%、33%。

　　至2018年5月7日，绿城正硕股权再次发生变更，由绿城华南(深圳)建设管理有限公司持股51%，至此绿城管理实质掌握控股权。

　　值得一提的是，观点地产新媒体了解到，在绿城正硕完成股权变更前半个月即4月17日，深圳市光雅园股份合作公司(即村集体方)举行股东代表大会，议题便包括审议与绿城正硕达成意向合作开发光雅园村旧改的问题。

　　最终经过决议，绿城正硕如愿成为光雅园村旧改申报单位，负责申报城市更新制定计划事宜。光雅园公司收取项目合作意向保证金3500万元，其中绿城正硕于2016年8月已支付2000万元，此后将支付剩余1500万元。

　　一年后，绿城管理进行内部调整，将绿城正硕51%股权转移至浙江绿城珅业房产建设管理有限公司名下。

　　到如今正式获得公示，绿城管理在深圳市场已算是正式插上一面旗子，尽管按照旧改的流程，项目距离启动仍需要相当一段时间。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇对观点地产新媒体表示，进入到计划立项阶段的旧改，绿城管理目前主要是光雅园村项目。但在旧改这块难啃骨头面前，他认为，绿城管理有项目推动已属于积极信号。

　　从已公布数据来看，作为新入局者，绿城在深圳距离发展壮大显然还有很长的路要走。

　　据最新数据披露，深圳城市更新计划立项土储规模前50强房企中，前三名分别为华润置地352.81公顷、佳兆业276.59公顷、卓越集团254.10公顷，剩余大多数属于深圳本土房企，排在50位的阳光华艺地产也有25.44公顷。

　　不过，在公开数据以外，市场人士向观点地产新媒体透露，绿城管理还布局有一些项目，主要通过与本地企业合作获得，目前尚未公布。

　　绿城管理CEO李军对此也回应，公司目前在深圳、广州、珠海等城市均有旧改项目的前期介入。他同时表示，旧改项目具有不确定性及前期时间偏长等特点，所以公司在项目进入实质性开发之前不会公告。

　　珠三角潜行

　　“绿城代建”这一轻资产发展的模式，早在宋卫平时期便已基本成型。2010年9月绿城组建以政府、商业、资本代建为核心的专业房产开发管理公司，并号称系国内首家。

　　观点地产新媒体获得的一份2012年绿城房产建设管理有限公司(绿城建设)关于集团化管控与职能配置文件显示，当时该公司计划逐渐构建和完善“公司本部—区域/城市公司—项目公司”三级架构，并形成了由3家区域公司与10家城市公司构成二级管理组织。

　　整合后的3家区域公司分别为北方公司、东方公司、西南公司，10家城市公司则包括新疆、济南、青岛、宁波、嘉兴、温州、金华、绍兴公司及杭州东部、杭州西部公司，基本表现为集中发展三四线城市，并鲜有涵盖华南区域。

　　绿城对于华南的布局或许要直到2013年9月，珠海控股宣布与绿城订立发展及管理协议，据此绿城建设通过代建模式发展“九洲绿城·翠湖香山”项目。这也被外界视作绿城进军珠三角的标志性事件。

　　2015年，中交入股绿城，并确立“绿城服务、绿城房产、绿城代建”三大业务并举的战略;同年，绿城管理挂牌成立。此后一个明显的变化是，2016年起绿城中国开始进入佛山市场，对外宣告正式进军华南，并抛出在华南三年销售额200亿的目标。

　　与此相呼应，时任绿城管理总经理的李军，接受观点地产新媒体访问时，也开始对比绿城代建项目在广州、深圳的溢价水平。

　　实际上，全国17万个老旧小区集中分布于北上广深及西安等二线城市，其中三旧改造牵涉不少保障房改造需求，而绿城管理是全国最大的代建保障房公司，广深是绕不开的区域。

　　至2017年，绿城管理还开展了华南专场招聘会，当时该公司披露，在华南地区已有项目近十个。此后绿城管理与包括深业置投等公司在内签署战略合作，希冀借助深业集团等的力量快速拓展市场规模。

　　去年9月，海南华地置业宣布与绿城管理达成项目合作，至此绿城管理在华南区域3个省直管项目增加至13个，包括12个商业代建、1个政府代建，总用地面积939万平方米，总建筑面积1219万平方米。

　　这也是绿城管理挂牌后启动全国化布局所取得的成果之一，该公司此后的城市策略也随之调整为重点以核心城市群的一二线城市为中心。但对于华南尤其是珠三角的项目分布，绿城管理则仍鲜有披露。

　　李军对观点地产新媒体回应，公司看好大湾区的发展，会按当地的政策及规则积极参与城市更新和旧改。绿城管理在年报中也指出，公司已主动强化京津冀、长三角、珠三角的战略布局，加大相应三家区域公司的资源投入。

　　谈及旧改参与方式，李军表示，公司主要为合作伙伴提供前期咨询及未来的代建服务，并强调是轻资产开发模式。

　　轻资产模式也是绿城管理的护城河，绿城管理曾表示不会以主体身份介入项目，即便作为股东也属于虚拟持股，最终会转化为代建费收入。另一个原因则是轻重资产的估值差异，持股意味着属于投资性公司范畴，资本市场会给出地产股的低估值，而轻资产能令估值达到30倍之多。

　　这样的战略定位也意味着，绿城管理在诸如深圳光雅园村旧改等项目的大股东身份，或许只是阶段性的现象。

　　在去年8月中期业绩会上，绿城管理预计未来三年公司的复合增长率能够做到20%以上，为此需要通过不断扩大代建的在管面积和管理半径，珠三角市场便是它努力的方向之一。

　　依靠持续拓展，去年绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积约1869万平方米，同比增约16.8%;至年底代建项目的管理合约总建筑面积达7610万平方米，同比增约12.7%。