签约率95%可征收了！深圳城市更新条例正式实施

　　3月1日起，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称条例）正式执行。

　　这意味着，深圳旧改签约率95%，即可征收了！

　　条例明确：旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。

　　1、打破“双百”标准

　　创设“个别征收+行政诉讼”制度

　　本次条例最受关注的是，打破了原本征收必须得满足的“双百”标准。“双百”标准指的是区政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议。

　　《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，这也是本次条例最大的亮点。

　　规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。

　　依照《条例》规定对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　2、规定搬迁安置最低补偿标准

　　为更好保护物业权利人的合法权益，《条例》规定了多种搬迁补偿方式，明确物业权利人可自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式，充分尊重物业权利人的自主意愿，发挥居民的积极性。

　　此外，还规定了搬迁安置最低补偿标准，明确已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。

　　3、在全国率先探索，城市更新市场化运作路径

　　根据《条例》，深圳在全国率先探索城市更新市场化运作路径，在坚持政府统筹的前提下，主要实行市场化运作模式，由物业权利人自主选择的开发建设单位（下称市场主体）负责申报、编制更新单元规划，开展搬迁谈判、组织项目实施等活动。

　　《条例》同时从多方面对市场主体及其开发建设行为进行规范，规定参与城市更新的市场主体必须是具有房地产开发资质的企业。

　　同时规定，申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。

　　4、强化历史文脉保护不搞大拆大建

　　《条例》单独设立综合整治篇章，明确了综合整治的范畴、管理的原则、程序等。鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治，增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性设施的，还可以简化相应程序。

　　此外，《条例》还明确，划入综合整治分区范围的城中村，不得开展以拆除重建为主的城市更新活动。

　　《条例》强调城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，可以按规定给予容积率转移或者奖励。

　　5、此外，与此前《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》不同的是，刚刚通过的《深圳经济特区城市更新条例》取消了D级危楼的要求，取消了开发商额外补偿政府保障房的要求，同时也增加了前置调解程序等等。

　　条例重点：

　　1、用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意；

　　用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十；

　　2、城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

　　确认市场主体后，一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。

　　对于一年内签约率达到了95%的项目，市场主体可以向区政府申请调解。

　　3、对于旧住宅小区，建成年限超过20年，且符合以下其中一个条件才可列入旧改：

　　1）需要根据规划建设重大城市基础建设；

　　2）鉴定危房，影响业主以及公共安全；

　　3）经评估后功能、配套设施不齐全需拆除重建。

　　4、已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；

　　产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

　　来源：咚咚找房