迟来5000亿 保利年末提高投资计划里的扩储与旧改

　　1月8日，保利发展公布了全年销售业绩，至此，房地产业前五名成绩已全部出炉。

　　据数据显示，2020年12月，公司实现签约面积289.90万平方米，同比减少4.73%;实现签约金额398.06亿元，同比减少5.52%。

　　2020年1-12月，公司实现签约面积3409.19万平方米，同比增加9.16%;实现签约金额5028.48亿元，同比增加8.88%。

　　根据保利2017年抛出的“345”战略(2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元)，其5000亿元销售目标虽然迟到了一年，但也依然稳坐第五位置，在头部房企中增幅居中。

　　来源：企业公告，观点指数整理

　　事实上，保利可以保有居中的增幅，主要是下半年销售加速所致，因为2020开年之时，其业绩下滑极为明显。

　　头几个月，保利发展的销售额同比增幅分别为-29.78%、-39.94%、-35.85%，直到4月份才出现正增长0.44%，而到三季度销售开始出现同比大增，7-9月增幅分别达到79.81%、44.91%、36.69%。一直为负增长的总销售额也在8月份开始呈现同比正增长2.29%。

　　来源：企业公告，观点指数整理

　　虽然所有开发商在2020年之初都遇到了不可抗拒的公共卫生事件，但规模优势却也让头部房企很快将失去的份额追了回来。

　　事实上，在4月份的时候，保利发展就在业绩会上表示：一季度受疫情影响，行业整体面临较大销售压力，保利目前复工、来访、售楼部开工恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现保持一致。随着市场回暖，保利发展有信心尽快回复正常销售规模。

　　而要保持规模，足够的土储支撑是必要条件之一。

　　在这场业绩会上，保利发展副总经理潘志华还透露，截至2019年底保利发展土地储备近8200万平方米，土地成本仍有一定优势。其称，目前保利发展土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，同时公司仍将继续加大土地储备。

　　从一系列拿地动作可以看出，保利发展2020年的纳储动作的确积极。

　　如1月以21.87亿元竞得的两宗郑州宅地，溢价率就达到50.02%及50.25%;4月中，保利以41.42亿元竞得福州鼓楼区原嘉达纺织厂区地块，楼面价27998元/平方米，溢价率也达到44.8%。

　　在2020年的背景之下，高溢价当然不是主流，对于保利发展来说，高总价才是主要打法。二三十亿元的地块那是家常便饭，四五十亿元及以上的也不在少数。

　　其中，6月29日，东莞虎门高铁站TOD地块入市出让，地块最终由保利发展以底价66.01亿元竞得，折合城镇住宅用地楼面价14680元/平方米，商务金融用地楼面价2904元/平方米。地块占地面积19.88万平方米，建筑面积达约105.19万平方米。

　　这一天，保利还同时联合侨鑫，以底价33.49亿元竞得广州天河科韵路一宗宅地，折合楼面价41329元/平方米。一天斥资百亿拿地。

　　据中报显示，保利发展2020上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

　　到了下半年，保利发展的纳储动作更为频繁，大宗拿地也更为明显。金额较大的包括，10月30日联合金地以底价77.6亿摘大连甘井子区5宗地块;12月28日以77.5亿元竞得佛山南海商住地，该地块还成功刷新平洲地价新高，总价、单价均为佛山第二高。

　　也难怪在将近年末之时，12月17日，保利还宣布将公司2020年度投资计划从3150亿元调整至3350亿元。因为“公司仍将继续加大土地储备”。

　　据其今日(1月8日)公布，保利近期分别在广州、佛山、茂名、杭州、上海、绍兴、苏州、南京、青岛、郑州等城市新增加房地产项目达32个，总土地面积达216.95万平方米，总规划容积率面积更是达到537.51万平方米，其中26个权益比例在50%以上，包括100%权益项目13个，保利发展需支付价款高达341.85亿元。

　　至此，保利发展全年公开拿地的总价款约达1765.27亿元，拿地金额占销售金额比重为35.11%，较2019年的33.7%比例微升。

　　而旧改则是保利去年另一个投资大头，虽然没有披露系统的数据，但从市场现有的信息也可感受到其旧改规模之大。

　　如12月9日，保利湾区投资发展有限公司、东莞市华邦集团有限公司(联合体)中标东莞石龙老城区旧改前期服务商，更新单元面积458.25亩(30.55公顷)，属于连片“产城融合”旧改项目，拟更新用途为商住、住宅及相关配套;而在7月23日，石龙老城区产城融合及中山路文化街区修缮运营项目便已签约，由保利湾区投资发展有限公司投资80亿元建设，属于城市更新及总部建设类项目。

　　11月27日，广州花都三东村(含罗仙八队)全面改造项目也正式与保利签署合作协议。项目总用地面积约199公顷，改造成本约150亿元，预计总投资额约300亿元，为广州旧改招标史上投资额最大的项目。

　　此外，11月4日，珠海特区报公示了金湾三灶社区鱼弄二组和鱼弄三组更新村(股)民表决大会投票表决结果，保利湾区投资发展有限公司(保利)成为该旧村更新改造前期合作企业。

　　9月28日，广州黄埔区大塱村旧村改造项目由保利旗下广州萝城房地产开发有限公司联合广州市凯胜投资有限公司拿下，项目改造范围(建新范围)总用地面积16.04公顷，总投资额约人民币30亿元。

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　　可以猜想，保利在新的一年还将有更多扩储动作，只是下半年或许才是重头戏，因为据其去年业绩会表态，“公司将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展，区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群”。