【专家深度解读】深圳旧改新规将催生城市综合体 缓解供应不足

　12月30日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）经市六届人大常委会第四十六次会议第二次会议表决通过，将于2021年3月1日起执行。

　　新规明确，取消双百，签约面积与签收人数双95%后就可征收，这意味着困扰深圳已久的城市更新迎来了历史性的破局，曾经影响城市更新项目进程的“钉子户”等一些因素将迎刃而解。

　　“双百变成双95%，一票否决变为少数服从多数，一些无法进行实施主体确认的项目将迎来走出困境的机遇，钉子户影响旧改的现象将会得到彻底的改变。”深圳城市更新协会创会副会长、深圳市君合智成城市发展有限公司董事CEO赵磊认为，政策的出台，能精准破解城市更新拆迁谈判中的难题，有效避免强拆，提升开发商参与旧改的信心，达到各方共赢的目的。

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　　专家深度解读

　　宋丁：中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家

　　旧改新规将催生一批新型城市综合体

　　深圳推出这个重要的《条例》，城市更新由双100%旧政变更为双95%新法，具有极为深刻的意义，完全可以理解为深圳重登改革路的破题之举。

　　宋丁将《条例》所涉及的重要意义概括为如下八点：

　　其一，将成为落实国家综改试点方案的起步性重大改革举措。

　　这个《条例》的立法通过表明，深圳的综改试点真正起步了，特别是双95%新法凸显了深圳在城市空间治理方面的改革力度和决心。

　　其二，将确立深圳城市更新的立法权威性及推动城市法治化建设。

　　人大通过立法确立城市更新的双95%新法，就是要明确这个城市更新操作所依据的已经不是一般的临时性政策，而是的具有法律权威性的立法授权，这必然强化城市更新行动的刚性特征，也必将成为深圳城市法治化建设的样板工程。

　　其三，将大大遏制以往城市更新中存在的肆意侵犯公共利益的行为。

　　这么多年来，城市更新历程之所以非常艰难，核心问题就是拆迁补偿利益纠葛太深，具体体现在双100%政策上面，极少数业主为了自身的私利，罔顾绝大所数签约业主的正当合法权益，长期拒绝签约，在100%政策保护下，肆意侵犯公共利益，严重拖延更新步伐，给更新工作造成了巨大的压力。这次立法通过的双95%新法必将从根本上颠覆这种不公正的局面。

　　其四，将强力提升城市空间治理和城市更新的速度及效率。

　　过去的双100%政策由于无法对不合理占据城市空间的利益主体实施有效执法行动，导致城市空间治理和城市更新的速度很慢，效率很低，严重拖累了城市发展的步伐。这次的立法，特别是双95%新法的推出，保护了绝大所数更新项目签约业主的合法权益，将大幅提升城市空间治理和城市更新的速度及效率。

　　其五，将大幅增加城市更新项目的开工建设数量和开发总量。

　　以前全市城市更新大体维持在25%左右的实施率水平。这次《条例》的立法通过，将有效推动项目的实施率提升，开工数量和开发总量将明显提升。

　　其六，将有效加快深圳保障性住房供应推动住房供给侧改革步伐。

　　有效加快深圳保障性住房供应，同时推动深圳住房供给侧改革的步伐。

　　其七，将催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体。

　　《条例》的立法通过以及双95%新法的执行，最明显的改变就是，有更多的城市更新项目可以启动实施了。当大量项目被新法激活启动之时，它们之间的竞争动力就会涌现出来，这完全有可能催生一批符合城市空间治理改革方针的城市新型综合体。

　　其八，将引发一系列涉及深圳城市及产业升级的重大改革行动。

　　政策具有了极强的先行示范效应，相信在推进建设中国特色社会主义先行示范区方面，深圳将会不断推出一系列新的重大改革举措，让深圳真正重登改革路，再为全国树立一个敢闯敢试的改革者形象。

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　　邓志旺：深职院房地产研究主任、复旦大学经济学博士

　　新政将缓解深圳房产供应不足的困难

　　从双百降到双95%，既保障了物权的需要，也保障了城市更新的需要，这是一个比较大的创新。

　　《条例》的出台，有利于鼓励开发商深耕城市更新领域，同时也有利于城市更新项目加快进度。从长远来看，会有更多的城市更新项目入市，增加房产供应量，有利于缓解深圳房产供应不足的困难，对整个市场都是会有好处的。

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　　赵磊：深圳城市更新协会创会副会长、深圳市君合智成城市发展有限公司董事CEO

　　旧改新规提振市场投资主体参与城市更新的信心

　　新政能精准破解城市更新拆迁谈判中的难题，有效避免强拆，并且因为降低了投资风险预期，融资难度也随之降低，因此能够大大提升开发商参与旧改的信心，达到各方共赢的目的。

　　在以往旧改拆迁项目中，存在因为“钉子户”导致项目停滞的现象。《条例》的出台，双百变成双95%，一票否决变为少数服从多数，无法进行实施主体确认的项目将迎来走出困境的机遇，“钉子户”影响旧改的现象将会得到彻底的改变。

　　这个政策的出台，将有利于整个市场借力提高更新改造效率，也有利于维护拆赔市场的公平性。

　　“钉子户”回归理性，市场上各开发商对旧改的情绪也会逐渐乐观。开发商开发旧改项目的积极性得到提升，将一定程度上提高城市更新推进效率，让城市新一轮规划得以加速落实。

　　然而，机会和挑战是并存的，《条例》里对意愿征集阶段要求也更加严格，这一点是从事旧改开发的公司需要注意的。

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　　旧改新规划重点

　　《深圳经济特区城市更新条例》重点内容有以下5点。

　　1、取消双百，签约面积与签约人数双95%后可征收。

　　（一）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意；

　　（二）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十；

　　2、城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。

　　城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

　　3、一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。

　　确认市场主体后，一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。

　　对于一年内签约率达到了95%的项目，市场主体可以向区政府申请调解。

　　4、首次制定了最低赔偿标准：套内面积不少于1:1。

　　已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；

　　产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

　　5、与此前《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》不同的是，刚刚通过的《深圳经济特区城市更新条例》取消了D级危楼的要求，取消了开发商额外补偿政府保障房的要求，同时也增加了前置调解程序等。