中山城市更新新政2021年1月1日起实施

　　12月20日，备受关注的我市城市更新政策出炉，《中山市城市更新管理办法》（下称《办法》）《中山市旧厂房升级改造实施细则》《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》3份文件将于2021年1月1日起施行，有效期5年。

　　据悉，《办法》不仅明确了城市更新应该符合“八个有利于”原则，还对片区策划的流程提出详细要求，其中明确，城市更新单元不小于100亩。

　　■明确“八个有利于”原则

　　《办法》明确“城市更新”是指由政府及其部门、土地权利人或者其他符合规定的主体，对特定城乡建成区范围内的旧厂房、旧村庄、旧城镇实施拆除重建、综合整治、局部拆建、局部加建、复垦修复、历史文化保护等活动。需要说明的是，这里的“权利人”结合实际情况，可以是所有权人、使用权人，或者是可以按照“三旧”改造政策完善用地手续的实际用地人，还可以是符合法律政策规定的承租人等。

　　《办法》还明确我市开展“城市更新”的基本原则，强调城市更新应该符合“八个有利于”原则，即应当有利于提高土地节约集约利用水平；有利于促进传统产业转型升级和培育产城融合新业态；有利于为创新发展提供动力；有利于提升城市形象和改善人居环境；有利于加快补齐基础设施短板、完善公共服务体系和满足人民群众日益增长的精神需求；有利于全面提升社会服务和管理水平；有利于发展和壮大集体经济；有利于传承和保护历史文化。需要说明的是，这是“城市更新”工作总体原则，针对改造对象不同，工作原则将略有差别，具体在旧厂房、旧村庄、旧城镇改造细则中细化明确。

　　■城市更新单元不小于100亩

　　在片区策划方面，《办法》明确，城市更新单元应当以连片街区范围为标准，用地面积原则上不小于6.67公顷（折100亩）。一个城市更新单元可以包括一个或者两个以上改造项目。

　　城市更新单元内的开发建设量包括基础开发量和允许开发量。其中，基础开发量由成本开发量和补偿开发量构成，通过成本修正系数法确定；允许开发量在城市密度分区的管控下通过城市设计确定。允许开发量低于基础开发量的更新单元，原则上不纳入全面改造计划。

　　全面改造项目应当向政府无偿移交建设用地或建筑面积：按城市更新单元规划实施的项目，无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；按前述比例计算用地面积小于3000平方米的，应当改为无偿移交不少于项目计容总建筑面积10%的建筑面积。

　　按现行控制性详细规划实施的项目，无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%，且不小于3000平方米；或者无偿移交不小于项目总计容面积10%的建筑面积。

　　《办法》还就改造范围内的边角地、插花地、夹心地（统称“三地”）明确了改造指引。

　　专家解读

　　中山城市更新政策

　　体系架构走在全省前列

　　此次《办法》及相关细则的出台，与过去政策相比有哪些变化？进行了怎样的探索？”昨日，中地研究院院长、广东省“三旧”改造协会副会长田光明接受采访，对政策进行解读。

　　“中山的城市更新体系政策既有政府的管控，也有对市场的放开，是一种新的治理模式的探索。”田光明认为，中山城市更新政策中提到了开发量和允许开发量，与深圳和东莞的密度分区类似。又比如，中山提出了编制单元计划、单元规划，这一做法是深圳最早提出来的，东莞、广州也有类似做法，但是中山把单元规划做的非常明确，更加清晰。

　　田光明说，一方面，单元计划、单元规划是解决土地碎片化、连片开发的一个重要工具和手段。中山设定了100亩的底线，片区连片至少100亩，通过类似的方式进行管控。另一方面，政府加强对基础数据采集及单元计划、规划环节的把控，从规划和管控方面提供了保障。

　　“目前中山形成的政策体系架构走在全省前列，凸显了后发优势。”田光明说，中山目前建立的架构和治理模式是比较创新的，下一步要解决好落地和“最后一公里”的问题。一个政策的逐步完善，需要操作指引和制度保障，同时还需要党政干部、市场主体及群众的合力推动。

　　来源：中山日报